22.11.2022 Icon

Occupazione senza titolo e danno alla luce del recente intervento delle Sezioni Unite

Il riconoscimento del danno in caso di occupazione senza titolo è sempre stato un tema ampiamente discusso in giurisprudenza.

Per lungo tempo, infatti, ci si è chiesti se il danno da occupazione senza titolo potesse essere riconosciuto in re ipsa, e vale a dire implicito nel comportamento stesso e quindi senza necessità di dimostrarlo. Alcune sentenze richiedevano la prova di un danno concreto (la prova che un terzo volesse locare l’immobile a un certo canone), mentre altre consentivano il risarcimento anche in assenza di una offerta di un terzo, parametrando il danno a un importo pari al canone di mercato del bene.

Nel caso qui affrontato la società Alfa, proprietaria di diverse unità immobiliari, citava in giudizio il Condominio costituitosi a seguito della vendita di parte di esse, lamentando che lo stesso avesse impedito, tramite diverse condotte di turbativa, la vendita delle aree ulteriori che Alfa aveva destinato a parcheggio.

Tali reiterate condotte sono state poste a fondamento della domanda di primo grado di Alfa, che ha chiesto l’accertamento della violazione del diritto di proprietà e il risarcimento del danno.

Rigettata in primo grado, la Corte d’appello ha accolto parzialmente il gravame limitatamente all’azione di rivendica, rigettando nuovamente la domanda risarcitoria. Seguiva poi un giudizio in Cassazione, all’esito dei quale la sentenza veniva cassata con rinvio. Nel secondo giudizio di appello, però, la domanda veniva rigettata.

Giunta nuovamente in Cassazione, a seguito di ordinanza interlocutoria la decisione è stata rimessa alle Sezioni Unite.

Il Collegio, ripercorrendo le diverse correnti giurisprudenziali in materia, con pronuncia del 15 novembre 2022 è intervenuta a dirimere i contrasti rispondendo alla domanda se il danno da occupazione senza titolo di un immobile costituisca danno in re ipsa

Tre sono stati i principi di diritto enunciati.

Con il primo la Suprema Corte ha evidenziato che il diritto al risarcimento nasce con l’occupazione senza titolo ove questa sia idonea a pregiudicare la concreta possibilità del proprietario di godere del bene in modo diretto o indiretto: “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta”.

Con il secondo principio si è affermato che, in assenza di una prova concreta (ad esempio, l’offerta di acquisire il bene in locazione), il danno è comunque risarcibile, ed è parametrato al mancato introito del canone di mercato di quell’immobile: “nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato”.

Infine, con il terzo principio, la Cassazione ha evidenziato come in presenza di un danno concreto (il canone offerto) e non solo potenziale (il canone di mercato), il proprietario possa richiedere il risarcimento di tale diversa somma: “nel caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell’occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato”.

Autore Pasquale Parisi

Associate

Milano

p.parisi@lascalaw.com

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