Con una recentissima ordinanza, la Cassazione ha ribadito come, ai fini della validità del contratto preliminare non occorra la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti sui termini essenziali.
Il caso posto al vaglio della Suprema Corte ha preso le mosse dall’impugnazione del lodo arbitrale da parte di un promittente venditore il quale aveva dedotto, tra le altre cose, che il contratto oggetto della sentenza emessa dal collegio arbitrale fosse in realtà nullo per illiceità dell’oggetto (in quanto con l’atto si era inteso trasferire un edificio abusivo) e per indeterminatezza o indeterminabilità dell’oggetto (in quanto nel preliminare non era stata individuata l’esatta metà del terreno da trasferire).
L’impugnazione era stata rigettata dalla corte territorialmente competente poiché ritenuta infondata. Ad avviso di quest’ultima infatti, non meritavano accoglimento le censure relative alla nullità del contratto sia sotto il profilo dell’illiceità dell’oggetto (in quanto risultava, dagli atti, l’allegazione della domanda di concessione in sanatoria con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione) sia sotto il profilo dell’indeterminatezza dell’oggetto, dal momento che il terreno oggetto di compravendita era facilmente individuabile a mezzo dei documenti allegati al preliminare e comunque essendo stato individuato empiricamente dalle parti.
Una tesi che la Suprema Corte ha confermato dal momento che, secondo la più consolidata giurisprudenza di legittimità, perchè un contratto preliminare possa considerarsi valido non è indispensabile che siano in esso indicati tutti gli elementi da comprendere nel successivo contratto definitivo, essendo sufficiente che le parti abbiano raggiunto l’accordo sugli elementi essenziali.
In particolare, ad avviso della Cassazione, “nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentire l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può anche essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza della volontà sia anche “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile”.
Cass. civ. Sez. II, Ord., 22-06-2022, n. 20099
Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com
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06.10.2026
