L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Vizi dell’immobile dopo il preliminare: i rimedi a disposizione del promissario acquirente

La Cassazione ha recentemente riesaminato la questione dei vizi dell’immobile compravenduto che sia stato consegnato all’acquirente prima della stipula del contratto definitivo di compravendita.

La Corte ha affermato che la consegna “anticipata” non determina la decorrenza del termine di decadenza per opporre vizi noti, né di quello di prescrizione.

Con la stipulazione di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile in corso di edificazione, il promissario acquirente aveva versato ventimila euro a titolo di caparra confirmatoria, oltre ad un acconto di quarantamila euro; una volta ricevuto in consegna l’immobile, egli non si presentava dal notaio per la stipulazione del contratto definitivo.
Il promittente venditore agiva in giudizio chiedendo l’accertamento dell’inadempimento della controparte, la declaratoria del suo diritto a trattenere la caparra confirmatoria, la riconsegna dell’immobile, oltre il risarcimento dei danni per abusiva occupazione.

Il convenuto (promittente acquirente) eccepiva l’inadempimento del promittente venditore per il mancato rilascio della fideiussione per gli “immobili da costruire” (di cui al d.lgs. n. 122/2005), chiedendo l’emissione della pronuncia ex art. 2932 c.c. e la riduzione del prezzo in proporzione all’entità dei vizi lamentati.

La domanda attorea veniva accolta sia in primo che in secondo grado, ma il soccombente proponeva ricorso per cassazione.

Nel caso sottoposto all’esame della Corte si è in presenza di un contratto preliminare ad effetti anticipati, poiché le parti hanno previsto, con la consegna dell’immobile prima del rogito, l’anticipazione parziale degli effetti propri del contratto definitivo, a eccezione dell’effetto traslativo.

Vista la disponibilità materiale dell’immobile conseguita dal promissario acquirente, si tratta dunque di capire se il contratto definitivo e quello preliminare possano essere parificati in ordine alle responsabilità del venditore conseguenti al riscontro di vizi materiali del bene promesso in vendita.

La Corte ritiene fondata la censura con cui il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1495 c.c. per la ritenuta (erroneamente) intervenuta decadenza di quest’ultimo dal diritto alla garanzia per vizi dell’immobile.

Ciò vuol dire che, in caso di preliminare con consegna anticipata, la consegna dell’immobile effettuata prima del rogito notarile non determina la decorrenza del termine di decadenza previsto dalla legge (otto giorni dalla scoperta) per opporre i vizi scoperti né quello di prescrizione (un anno dalla consegna) per esercitare l’azione giudiziale.

Non trovano dunque applicazione le norme sulla garanzia della cosa venduta, non essendo stato prodotto l’effetto traslativo.

Il termine per opporre eventuali vizi decorrerà ad avvenuta stipula del contratto definitivo.

Il promissario acquirente, anticipatamente immesso nel possesso dell’immobile risultato poi affetto da vizi, può chiedere l’adempimento in forma specifica del preliminare ai sensi dell’art. 2932 c.c. e contemporaneamente agire con l’azione quanti minoris per la riduzione del prezzo, senza che possa essergli opposta la decadenza o la prescrizione.

La Corte ha quindi accolto il ricorso e cassato la sentenza con rinvio.

Cass., Sez. II, Ord., 27 maggio 2020, n. 9953

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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