Contratti Bancari

Violazione del limite di finanziabilità in tema di finanziamento fondiario ex art. 38 D.Lgs. 385/1993 e relative conseguenze

Tribunale di Firenze, 30 ottobre 2014 (leggi la sentenza)

La violazione dei limiti di finanziabilità nella concessione di un mutuo fondiario, così come disposti dall’art. 38 del D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 attraverso un rinvio alla determinazione di Banca d’Italia e del CICR, determina la nullità dell’intera operazione di finanziamento per contrasto a norma imperativa, ponendosi detta norma non a tutela dell’interesse della Banca o del cliente ma a tutela della collettività.

Con la pronuncia in esame, resa nell’ambito di un giudizio di opposizione a stato passivo, il Tribunale ha rigettato la richiesta svolta dalla Banca del riconoscimento del privilegio ipotecario per il credito derivante da mutuo fondiario confermando la mancanza dei requisiti di tale finanziamento, già riscontrati in sede di verifica dei crediti da parte del Giudice Delegato.

La Curatela aveva, difatti, ammesso al chirografo il credito residuo di due mutui fondiari, tra loro succedutisi nel tempo, facendo valere la violazione del limite di finanziabilità, pari all’80% di cui alla deliberazione CICR del 22 aprile 1995, in osservanza del richiamo dell’art. 38, II comma TUB, ritenendo, quale conseguenza di tale violazione, la nullità dei due mutui fondiari.

La ritenuta inattendibilità della perizia svolta dal tecnico dalla Banca unitamente alla assoluta genericità delle relazioni ispettive relative ai SAL ed alla mancanza di una ricostruzione analitica descrittiva delle opere compiute e dei valori ad esse assegnate ha condotto il Tribunale di Firenze a ritenere, optando per la soluzione più radicale, la nullità dell’intera operazione a fronte della violazione del limite di finanziabilità con una valutazione che trae le mosse dal valore del credito ipotecario attribuito al bene immobile sul quale gravava la ipoteca. Secondo il nominato Giudicante, infatti, il perito incaricato dalla banca avrebbe utilizzato un metodo comparativo con edilizia residenziale del tutto fuorviante risultando, inoltre, del tutto omessi i riferimenti a strumenti oggettivi di valutazione quali l’OMI o analoghi”, diversamente dal perito nominato dalla Curatela, che avrebbe svolto la propria stima con maggior rigore ed in applicazione dei corretti parametri risultando così evidente l’eccessivo valore attribuito al bene in questione in sede di istruttoria per la concessione del mutuo fondiario.

Richiamando la normativa sull’argomento, si rileva che l’art. 38, TUB stabilisce al comma 1 che “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili” ed al comma 2 che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati”. La delibera  CICR del 22 aprile 1995 prevede poi che “l’ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati”.

Orbene, la questione inerente le conseguenze relative al superamento dei limiti di finanziabilità in tema di mutuo fondiario, così come disposti dall’art. 38 del D.lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (c.d. TUB) attraverso un rinvio alla determinazione di Banca d’Italia e del CICR, costituisce una vexata quaestio, ampiamente dibattuta in dottrina e giurisprudenza, che non ha sino ad oggi trovato una soluzione univoca e che divide, in un contrasto interpretativo, la stessa Suprema Corte.

Il Tribunale di Firenze ha dato atto di tale contrasto richiamando i precedenti giurisprudenziali di legittimità che avrebbero riguardato la fattispecie asserendo, da un lato, che con la sentenza n. 9219/1995, sarebbe stato sancito che “a norma degli artt. 1418 e 1419 c.c., la stipulazione di un mutuo di violazione dell’indicata norma dà luogo a nullità del relativo contratto, che può essere anche solo parziale (trattandosi di nullità di parte del contenuto del contratto, scindibile nelle sue obbligazioni e riducibile ad un contenuto minore), ove risulti che le parti avrebbero in ogni caso posto in essere il contenuto ‘ridotto’ del contratto”; dall’altro, che con la sentenza n. 26672/2013, sarebbe stato affermato che il superamento di tale limite non comporta, quale conseguenza, la nullità del contratto di mutuo posto che la norma andrebbe interpretata come norma di comportamento e non di validità, conseguendone, dunque, non la nullità ma la sanzione amministrativa prevista dallo stesso testo unico.

A fronte di ciò, il Tribunale di Firenze, valutati gli esiti della perizia disposta dalla Curatela, che si poneva in netto contrasto con quella effettuata dal tecnico della Banca all’atto dell’istruttoria del mutuo, nel riscontrare l’avvenuto superamento del limite di finanziabilità stabilito dall’art. 38, comma primo, TUB e dalla delibera CICR del 1995, ha ritenuto che “la normativa che determina l’oggetto del contratto sia normativa imperativa la cui violazione determina nullità ex art. 1418 I comma c.c., così come ritenuto da cass. 9219/1995 ”, ritenendo altresì di non poter accogliere una ipotesi di nullità parziale non essendovi dimostrazione che la Banca avrebbe concluso il contratto di finanziamento anche in assenza della particolare tutela data alla stessa dal credito fondiario.

La decisione raggiunta dal nominato Giudicante, a parere della scrivente, risulta non condivisibile, concordando con le motivazioni ed i principi sottesi alla sentenza n. 26672 del 2013, con la quale la Corte di Cassazione ha sancito che non comporta nullità l’eventuale superamento del limite di finanziabilità in materia di mutuo fondiario espressamente affermando che “ove non altrimenti stabilito dalla legge, unicamente la violazione di norme inderogabili concernenti la validità del contratto è suscettibile di determinarne la nullità e non già la violazione di norme, anch’esse imperative, riguardanti il comportamento dei contraenti la quale può essere eventualmente fonte di responsabilità, ovvero quando la legge assicura l’effettività della norma imperativa con la previsione di rimedi diversi. (Cass. sez. unite 26724/07; Cass 25222/10)”.

Si fa notare, infine, come il richiamo, da parte del Tribunale di Firenze, alla sentenza n. 9219/1995 non sia pertinente considerato che la stessa Corte di Cassazione, con la citata sentenza 26672/2013, si è così espressa: “non risulta correttamente applicabile il riferimento alla sentenza n. 9219/95 di questa Corte emessa in riferimento al mutuo edilizio (oggi non più previsto dal testo unico bancario in quanto sostanzialmente unificato con il mutuo fondiario), ove la L. n. 474 del 1949, art. 3 stabiliva che l’ammontare di ciascun mutuo non poteva eccedere la metà del valore cauzionale dell’immobile. In tal caso infatti il mutuo era certamente di scopo in quanto finalizzato ad agevolare la disponibilità di immobili non di lusso e quindi collegato ad un interesse pubblico generale onde la norma rivestiva carattere imperativo cogente mentre nel caso di specie, come rilevato, ha solo lo scopo di impedire alle banche di effettuare finanziamenti non adeguatamente garantiti”.

11 dicembre 2014

Alessandra Sangrigoli – a.sangrigoli@lascalaw.com

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