Il venditore tace la provenienza donativa dell’immobile: sì alla sospensione del preliminare

La provenienza donativa dell’immobile, nel caso in cui sia taciuta in sede di stipula del preliminare di compravendita, legittima il promissario acquirente ad avvalersi del rimedio generale di cui all’art. 1460 c.c., rifiutandosi di stipulare il definitivo

Tra le ragioni individuate come maggiormente ostative alla rapida circolazione della ricchezza immobiliare rientra sicuramente la provenienza donativa dell’immobile compravenduto: infatti, ai sensi e per gli effetti dell’art. 563 c.c., gli eredi legittimari del donante, al momento dell’apertura della successione, ben potrebbero adire l’autorità giudiziaria onde veder ridotta la disposizione liberale compiuta dal defunto, causando il rientro dell’immobile donato nel patrimonio ereditario.

Emerge con evidenza come tale eventualità possa compromettere sensibilmente gli interessi degli aventi causa del donatario, i quali potrebbero trovarsi nella scomoda posizione di dover restituire l’immobile acquistato agli eredi del donante.

D’altronde, è fatto oramai di comune esperienza che il sistema bancario è restio a concedere credito ipotecario, se l’immobile offerto in garanzia sia stato oggetto di una precedente donazione. È altrettanto noto che, proprio con il fine di attutire questi inconvenienti, è intervenuto il legislatore con la riforma del 2005, che ha novellato gli artt. 561 e 563 c.c. (l. 80/2005), codificando alcune ipotesi di inopponibilità della lesività della donazione compiuta dal donante nei confronti dei terzi aventi causa del donatario.

Alla luce di tali considerazioni, non sorprende la recente sentenza 32694/19 della Corte di Cassazione in punto di contratto preliminare di vendita e provenienza donativa dell’immobile che ne costituisce l’oggetto.

La Suprema Corte, chiamata a decidere il caso di un promittente venditore che aveva coscientemente nascosto al promittente acquirente la provenienza donativa dell’immobile compravenduto, determinando quest’ultimo a sospendere il pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1481 c.c., ha in primo luogo riconosciuto la necessità di dare tempestiva comunicazione della provenienza dell’immobile.

Infatti, se l’origine donativa rientra nel novero delle circostanze che il mediatore deve riferire alle parti ai sensi dell’art. 1759 c.c., a maggior ragione essa non potrà essere taciuta dal promittente venditore.

In secondo luogo, il giudice di legittimità ha spostato il proprio focus interpretativo sui requisiti di applicabilità a tale specifica ipotesi dell’art. 1481 c.c., il quale, com’è noto, consente sia al compratore che al promittente acquirente di sospendere il pagamento del prezzo della compravendita quando abbia ragione di temere che la cosa (o una parte di essa) possa essere rivendicata da terzi (in questo caso, gli eredi del donante).

Tuttavia, la provenienza del bene da donazione potrebbe non comportare di per sé stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell’art. 1481 c.c.: infatti, andrebbe operata una valutazione della concretezza di tale rischio sulla base della consistenza del patrimonio ereditario in relazione al numero e qualità dei legittimari (l’ordinamento riserva ai legittimari una quota del patrimonio del defunto non fissa, ma variabile in ragione degli aventi diritto). Si dovrebbe poi considerare a rigore anche il numero e l’ordine cronologico delle donazioni. L’indagine dovrebbe poi essere estesa “alla consistenza del patrimonio del donatario e alle garanzie da questi prestate” (Cass. n. 2792/1985). Infine, occorrerebbe che il legittimario abbia in qualche modo fatto capire che intende agire in riduzione contro la specifica donazione costituente il titolo di provenienza e sia nelle condizioni giuridiche per farlo.

Invero, il semplice fatto che il sistema di tutela dei legittimari contempli teoricamente eventualità che siano sacrificati anche gli acquirenti del donatario, costituisce circostanza che non è priva di conseguenze sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell’acquisto programmato con il preliminare, il quale, com’è noto, contiene ab origine l’obbligo per il venditore di far acquisire al compratore la proprietà della cosa.

Sotto questo profilo è decisivo il rilievo che il rischio, insito nella provenienza, esiste sempre, qualunque sia la situazione personale e patrimoniale del donante al tempo della donazione. Una donazione, che appare immune da rischi al momento della disposizione, perché il disponente ha un patrimonio ampiamente capiente, potrebbe risultare lesiva al momento della morte. Nemmeno l’acquisto per donazione da chi sia privo in quel momento di congiunti rientranti nella categoria dei legittimari preserva da questo rischio, perché i legittimari potrebbero sopravvenire successivamente.

La mancanza di un pericolo concreto ed effettivo di rivendica da parte del legittimario non è allora argomento sufficiente per impedire al promissario acquirente, ignaro della provenienza, di rifiutare la stipula del definitivo avvalendosi del rimedio generale dell’art. 1460 c.c.

Infatti, conclude la Corte, “non si può negare a priori che già il rischio teorico che l’acquirente possa trovarsi un giorno esposto alla pretesa del legittimario, con i correlativi impedimenti alla circolazione del bene che da subito quel rischio si porta dietro, possa rappresentare, nelle singole situazioni concrete, un elemento idoneo a pregiudicare la conformità del risultato traslativo attuabile con il definitivo rispetto a quello programmato con il preliminare”.

Cass., sez. II, 12 dicembre 2019, n. 32694

Valentina Zamberlan – v.zamberlan@lascalaw.com

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