L’inerzia dell’aggiudicatario paga!

Usucapione del bene esecutato: non tange il creditore ipotecario!

Il creditore, garantito da ipoteca iscritta nei registri immobiliari anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale di usucapione del medesimo immobile, è litisconsorte necessario nel giudizio di usucapione, con la conseguenza che la sentenza pronunciata all’esito di un giudizio al quale non sia stato posto nelle condizioni di partecipare è a lui inopponibile.”

Questo il principio enunciato dalla Corte di Cassazione con la sentenza in commento.

La vicenda trae origine da un giudizio incardinato da due coniugi avente ad oggetto l’accertamento dell’intervenuta usucapione di un bene appartenente al fratello dell’attore.

Il Tribunale, all’esito dell’istruttoria svolta, accoglieva la domanda degli attori dichiarando l’intervenuta usucapione del bene immobile oggetto di causa.

Avverso tale pronuncia formulava opposizione di terzo ex art 404 cpc un istituto di credito deducendo di essere creditore del precedente proprietario nonché garantito da ipoteca iscritta sull’immobile usucapito, anteriormente alla data di trascrizione della domanda di usucapione.

In ragione di ciò, l’istituto di credito chiedeva dichiararsi l’inefficacia, nei propri confronti, della sentenza dichiarativa dell’usucapione.

La domanda veniva accolta in primo grado e la sentenza appellata dai convenuti soccombenti.

La Corte d’Appello confermava la sentenza di primo grado e rigettava il gravame.

La questione veniva, quindi, sottoposta all’attenzione della Suprema Corte la quale, in assenza di precedenti specifici, ha avuto modo di delineare, nell’esercizio della propria funzione nomofilattica, i presupposti essenziali affinché l’usucapione – quale modalità di acquisto a titolo originario della proprietà – possa essere strumento idoneo ad estinguere le iscrizioni pregiudizievoli contro il precedente proprietario.

Proprio perché, rileva la Corte, i creditori ipotecari sono titolari di un diritto reale (di garanzia) sull’immobile oggetto della domanda di usucapione, devono considerarsi litisconsorti necessari del relativo giudizio.

Infatti, l’usucapione comporta l’estinzione diretta e contestuale di ogni diritto reale formalmente insistente sul bene, in guisa che tutti i rispettivi titolari sono litisconsorti necessari del giudizio ed hanno diritto di partecipare allo stesso ed eventualmente controdedurre.

Pertanto, se il terzo che pretende di aver usucapito un bene immobile non integra il contraddittorio, citando in giudizio anche i titolari di diritti reali  iscritti anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale, non potrà far valere la sentenza  di accertamento dell’usucapione nei loro confronti.

Donato Cappettad.cappetta@lascalaw.com

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