“Questa villa non s’ha da fare”: futuri sposi condannati a risarcire il titolare

Uso e “abuso” del diritto di rivendica

Sospensione del pagamento del prezzo ai sensi dell’art. 1481 cc e domanda di risoluzione del contratto preliminare di compravendita: istruzioni per l’uso.

Come noto, in tema di compravendita immobiliare – seppur il contratto preliminare è già stato sottoscritto da entrambe le parti – il promissario acquirente può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa, o una parte di essa, possa essere rivendicata da terzi, salvo che il venditore presti idonea garanzia.

L’art. 1481 cc, quindi, attribuisce alla parte acquirente uno strumento di autotutela nel caso in cui vi sia pericolo che perda il bene a causa della rivendica da parte di terzi.

Con la sentenza in commento, la Suprema Corte ha ribadito il carattere di necessaria attualità del pericolo di rivendica del bene, a fronte del quale il compratore può legittimamente sospendere il pagamento del prezzo.

Ma a quali condizioni il promissario acquirente può esercitare legittimamente tale diritto, senza abusarne?

La decisione della Corte trae origine dalla domanda di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, con contestuale richiesta di condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento del danno, avanzata dal promissario acquirente il quale eccepiva il pericolo di evizione dell’immobile oggetto del contratto proveniente da una donazione potenzialmente lesiva.

La domanda di parte attrice veniva accolta in prima istanza dal Tribunale di merito e successivamente confermata in sede di appello, giungendo dinanzi all’attenzione dei Giudici di legittimità all’esito del ricorso proposto dai promittenti alienanti.

La Suprema Corte, quindi, muovendosi nel solco di un orientamento costante sul punto e sposando la tesi dei promittenti alienanti, ha ribadito e puntualizzato che la facoltà prevista dall’art. 1481 c.c. presuppone un pericolo di rivendica concreto, effettivo ed attuale, che non può identificarsi con il mero timore soggettivo di subire l’evizione, neanche quanto il compratore è consapevole che la cosa appartenga ad altri.

E’ necessario, infatti, che sussistano circostanze oggettive dalle quali desumere l’effettiva e concreta intenzione del legittimo proprietario di rivendicare, in maniera non palesemente infondata, il bene di interesse.

Tale impostazione trova riscontro nel riconoscimento, in favore del promissario acquirente, del diritto a sospendere il pagamento del prezzo e, se del caso, richiedere la risoluzione del contratto definitivo quando sull’immobile venga per esempio trascritto un atto di citazione con cui un terzo richiede il trasferimento del bene in proprio favore.

Tali principi trovano applicazione anche in materia fallimentare: il fallimento del dante causa del promissario alienante di un immobile, e per l’effetto la potenziale revocatoria fallimentare, non sono di per sé sufficienti a legittimare la sospensione del pagamento del prezzo ex art. 1481 c.c.,  da parte del promissario acquirente in quanto dovrà sempre essere verificata l’attualità, la concretezza e l’effettività del pregiudizio, comprovata altresì da indizi ed elementi oggettivi tali da far emergere la reale volontà di un terzo di agire per ottenere il riconoscimento dei suoi “asseriti” diritti sul bene.

Cass., Sez. II Civ., 27 marzo 2019, n. 8571

Margherita La Grotteria – m.lagrotteria@lascalaw.com

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