Il deposito cauzionale equivale a consegna materiale

Trasferimento del fabbricato insistente sul terreno: vince il principio di accessione

 “I beni trasferiti a conclusione di un’espropriazione immobiliare sono quelli di cui alle indicazioni del decreto di trasferimento, cui vanno aggiunti quei beni ai quali gli effetti del pignoramento si estendono automaticamente […] (come accessori, pertinenze, frutti, miglioramenti ed addizioni) e quei beni che, pur non espressamente menzionati nel predetto decreto, siano uniti fisicamente alla cosa principale, così da costituirne parte integrante […] (come le accessioni propriamente dette)”.

Questo è il principio affermato dalla Corte Suprema di Cassazione con sentenza n. 17811 del 22 giugno 2021 in commento.

La vicenda trae origine dalla procedura esecutiva immobiliare nell’ambito della quale con decreto di trasferimento O.E. acquistava la titolarità di un intero fondo rustico, costituente il Lotto 1, sul quale il debitore esecutato aveva realizzato un fabbricato.

Nell’ambito della medesima procedura, con successivo decreto, veniva trasferita in capo a G.P. la proprietà dell’anzidetto fabbricato, costituente il Lotto n. 2.

Venuta a conoscenza di quanto sopra, l’aggiudicataria del Lotto n. 1 si attivava per rivendicare la proprietà anche del fabbricato costituente il Lotto n. 2, convenendo in giudizio G.P. avanti al Tribunale di Macerata.

Parte attrice sosteneva che la particella oggetto di trasferimento in favore della seconda acquirente non era mai venuta a giuridica esistenza, in quanto essa, pur mantenendo la stessa superficie, non aveva subito frazionamenti né al momento della costruzione del fabbricato né successivamente all’atto in cui il C.T.U. nominato aveva provveduto alla formazione dei diversi lotti da identificare per le conseguenti assegnazioni.

La convenuta si costituiva in giudizio, chiedendo in via riconvenzionale il riconoscimento di quanto acquisito dalla procedura.

Il Tribunale, esaminata la vicenda, accertava e dichiarava la validità di entrambi i titoli d’acquisto rettificando la superficie del Lotto n. 1 in modo da ridurla della superficie assegnata al Lotto n. 2, con conseguente rettifica dei due decreti di trasferimento emessi. Decisione quest’ultima confermata anche in sede d’appello.

La Corte di Cassazione, chiamata a decidere sulla questione, non ha invece condiviso quanto statuito in primo e secondo grado.

La Suprema Corte ha infatti chiarito che il fabbricato realizzato sul fondo rustico è da considerarsi divenuto accessorio del predetto fondo in virtù dell’istituto dell’accensione, secondo cui una cosa, unendosi al suolo altrui, passa, di fatto, di proprietà del soggetto al quale appartiene il suolo.

Il fabbricato, pertanto, è da ritenersi unito fisicamente alla cosa principale (suolo), con la conseguenza che il trasferimento del fondo comporta, in difetto di espressa previsione contraria, il trasferimento del fabbricato insistente su di esso.

Pacifico quanto sopra, la Corte ha altresì precisato che i giudici di merito non hanno alcun potere di rettificare i provvedimenti di assegnazione, come erroneamente avvenuto nel caso di specie, in quanto “eventuali difformità tra risultanze e consistenza del bene come effettivamente individuate nel decreto di trasferimento rispetto a quelle reali, devono essere fatte valere all’interno del processo esecutivo con gli appropriati rimedi oppositivi”.

Dunque, l’acquirente del fabbricato, nel chiedere la rettifica del decreto di trasferimento emesso in favore dell’acquirente del fondo, avrebbe dovuto esperire il rimedio dell’opposizione agli atti esecutivi nei termini di cui all’art. 617 c.p.c.  e non, come nel caso di specie, autonomo giudizio di merito.

Cass., Sez. II, 22 giugno 2021, n. 17811

Chiara Calì – c.cali@lascalaw.com

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