Subentro del Curatore nel contratto preliminare: no all’effetto purgativo delle ipoteche

Nel 2017 la nostra rivista, come ricorderete, ha commentato il provvedimento del Tribunale di Milano del 21.09.2017 con il quale i giudici meneghini si sono pronunciati in merito all’applicazione o meno dell’effetto purgativo dell’art. 108, comma 2, l.f. anche alle vendite eseguite dal curatore in forma contrattuale in adempimento di un preliminare di vendita sottoscritto anteriormente al fallimento del promittente venditore.

Torniamo oggi ad occuparci dello stesso argomento in quanto, a distanza di due anni, il Tribunale di Lecce, con provvedimento del 04.12.2019, si è pronunciato sulla medesima questione.

Il suddetto Tribunale, il quale peraltro richiama interamente la pronuncia del Tribunale di Milano, ha ritenuto che nel sistema della legge fallimentare, se l’art. 108 l.f. prevede il potere purgativo del Giudice Delegato, in consonanza con il medesimo potere del Giudice dell’esecuzione ex art. 586 c.p.c., è perché il Curatore esercita il potere espropriativo nell’interesse del ceto creditorio.

Pertanto, tale effetto dovrebbe coerentemente essere escluso laddove il Curatore si ponga come semplice sostituto del fallito nell’adempimento dei propri obblighi.

Ciò in quanto secondo il Tribunale di Lecce l’interpretazione sistematica delle disposizioni della legge fallimentare relative alla liquidazione dell’attivo induce a ritenere che tale potere di cancellazione possa essere esercitato dal Giudice Delegato soltanto quado il trasferimento immobiliare sia stato disposto con le modalità di cui all’art. 107 l.f. e cioè, anche mediante contratto di diritto privato, ma all’esito di procedura competitiva, previa stima e adeguata pubblicità anche nel portale delle vendite pubbliche.

Di talchè, escluso che il subentro del Curatore nel contratto preliminare pendente ex art. 72 possa considerarsi come vendita giudiziale coattiva, il Curatore dovrà rispettare la lex contractus, e il Giudice Delegato non potrà disporre alcuna cancellazione di ipoteche iscritte, quanto meno se il creditore ipotecario non dia a tal fine il suo assenso preventivo.

Il Tribunale di Lecce ritiene, inoltre, che anche nell’ipotesi del preliminare oggetto di una domanda giudiziale trascritta prima del fallimento deve escludersi un potere purgativo del Giudice Delegato, giacché il passaggio in giudicato della sentenza ex art. 2932 c.c. pone ormai la fattispecie al di fuori del tema dei contratti pendenti ex art. 72 e ss. L.f., in quanto la sentenza è costitutiva e come tale già tiene luogo del contratto traslativo non concluso.

Pertanto, alla luce di quanto sopra non può ipotizzarsi, neanche in questo caso, che il Giudice Delegato possa ordinare la cancellazione dell’ipoteca, atteso che la sentenza costitutiva è già passata in giudicato e l’effetto traslativo dipende da un mero atto non negoziale, quale il pagamento.

Trib. Lecce, 4 dicembre 2019

Ilaria Termine – i.termine@lascalaw.com

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