L’inerzia dell’aggiudicatario paga!

Stop alle procedure esecutive immobiliari: prime applicazioni

Cari Lettori,

come anticipato con il nostro ultimo contributo il 30 aprile scorso è entrata in vigore la legge di conversione del decreto Cura Italia e, tra le misure introdotte che meritano attenzione, vi è certamente l’art. 54 ter che ha stabilito la sospensione per sei mesi delle esecuzioni immobiliari.

La norma, come è ormai noto, ha la finalità di creare uno strumento di protezione temporaneo a favore dei debitori che abbiano subito il pignoramento della propria abitazione, il tutto in considerazione dell’attuale situazione di emergenza sanitaria.

Questo contributo ha l’obiettivo di analizzare le primissime circolari emesse dai tribunali di Aosta, Bari e Bologna all’indomani della pubblicazione della legge di conversione: già con queste disposizioni vengono infatti fornite alcune interessanti indicazioni operative in applicazione dell’art. 54 ter e, parte degli interrogativi legati alla formulazione della norma, trovano di fatto una risposta, anche se, come spesso accade, non sempre uniforme.

Il primo elemento sicuramente rilevante è l’esatta individuazione del significato di abitazione principale.

La norma, infatti, non estende la sospensione a qualsiasi procedura esecutiva, ma solo a quelle che abbiano ad oggetto l’abitazione principale del debitore, intendendosi con questo termine la dimora abituale e, quindi, la casa dove il debitore, o comunque l’esecutato, ha posto la propria residenza effettiva, a prescindere quindi dal dato anagrafico. Questa lettura va di pari passo con l’obiettivo di tutelare prima di tutto le esigenze sociali ed economiche legate all’emergenza sanitaria.

Mentre sul significato di abitazione principale parrebbe esserci una certa uniformità interpretativa, dalla lettura delle prime circolari emergerebbero divergenze in merito agli strumenti utili per individuare questo stesso presupposto.

Condividendo la medesima impostazione, Bari e Bologna, affermano infatti che sia imprescindibile l’operato degli ausiliari del G.E., in particolare CTU e custodi. Il Tribunale di Bari si spinge oltre, sostenendo che il carattere di abitualità della dimora deve connotare la relazione con l’immobile non soltanto al momento della notifica dell’atto di pignoramento, ma anche al 30 aprile 2020, data di entrata in vigore della legge.

Diversamente, il Tribunale di Aosta utilizza un criterio definito “oggettivo”, ritenendo fondamentale l’analisi del luogo di notifica del pignoramento: secondo questa interpretazione, l’abitazione principale sarà quella presso cui è stata effettuata la notifica dell’atto.

Analizzati gli aspetti di natura oggettiva, non si rileva uniformità di applicazione della norma neanche per quanto concerne il profilo soggettivo legato alla abitualità della dimora.

Ed infatti, sebbene l’art. 54 ter faccia espresso riferimento all’abitazione principale del debitore, il Tribunale di Bologna ritiene che, in ossequio al principio di uguaglianza di cui all’art. 3 Cost., la sospensione dovrà trovare applicazione, non solo nei casi in cui ad occupare l’immobile siano i debitori o i terzi proprietari esecutati, ma anche eventuali occupanti senza titolo. Sul punto il Tribunale aostano limita, invece, la sospensione alle sole procedure in cui l’immobile pignorato costituisce la dimora abituale del soggetto esecutato mentre il Tribunale di Bari restringe ulteriormente il perimetro ai soli debitori.

Le circolari in commento non mancano, inoltre, di analizzare l’ipotesi in cui l’esecuzione abbia ad oggetto una pluralità di beni e non solo l’abitazione principale.

Aosta ritiene, infatti, che la sospensione operi anche in questi casi mentre di parere opposto è il Foro di Bari.

I provvedimenti in esame hanno poi esplicitato che alcune attività processuali non dovranno essere comunque sottoposte a sospensione viste le ragioni sociali, ancor più che di natura economica, che hanno indotto il legislatore a introdurre tale disposizione.

Innanzitutto, va detto che la formulazione dell’art. 54 ter non parrebbe precludere tutte le attività di avvio delle azioni esecutive e quindi la notifica di precetti e la successiva iscrizione al ruolo del pignoramento.

Addirittura, il Tribunale di Bari, confermando questa impostazione, ha previsto che nel periodo di sospensione non sarà inibito, né al creditore procedente di porre in essere tutti gli adempimenti antecedenti alla vendita (deposito istanza di vendita, deposito certificazione ipocatastale e relative integrazioni), né ad altri creditori di spiegare intervento nella procedura esecutiva sospesa; allo stesso tempo, esclude l’applicabilità della sospensione alle attività di custodia dell’immobile e alle liquidazioni dei compensi degli ausiliari.

Ancora più importante la questione del cash in court già all’attenzione di molti anche prima dell’entrata in vigore della legge di conversione.

Bologna ritiene che non sia oggetto di sospensione la fase distributiva, allorquando l’immobile sia già stato liberato. E’ evidente, infatti, che la distribuzione del ricavato dalla vendita del bene già trasferito in nessun modo impatti con i diritti del debitore, sia sotto l’aspetto economico che sociale.

L’aver sottratto la fase distributiva alla sospensione per il periodo non irrisorio di sei mesi non può che essere condivisibile, vista l’attuale situazione emergenziale e la conseguente indubbia necessità di assicurare l’immissione di liquidità nel sistema economico italiano.

Più problematica appare invece la questione nelle ipotesi in cui, seppure vi sia stata aggiudicazione, non sia ancora stato versato il saldo prezzo ovvero non sia ancora stato emesso il decreto di trasferimento e l’ordine di liberazione.

Lo stesso foro bolognese precisa infatti che “per tutti i lotti già aggiudicati che abbiamo ad oggetto un immobile occupato a prescindere dall’avvenuto versamento del saldo prezzo non verranno emessi i decreti di trasferimento; faranno eccezione a questa regola generale tutti i casi in cui l’aggiudicatario … richieda espressamente l’emissione del decreto di trasferimento con esonero della procedura dall’attività di liberazione o in alternativa con richiesta di procedere alla liberazione scaduti i termini di sospensione, in virtù del generale principio di intangibilità dei diritti dell’aggiudicatario ex art. 187 bis cpc.”……..”In tutte le ipotesi in cui non sia stato ancora effettuato il saldo prezzo l’aggiudicatario non è obbligato al rispetto dei termini che saranno rideterminati in misura corrispondente al periodo di sospensione.”

Le circolari prendono poi in esame tutta una serie di questioni più tecniche e operative.

L’attenzione è stata riposta sul termine di sei mesi previsto dall’art. 54 ter e sulla possibilità di ritenere operativa la sospensione ex lege a prescindere dai singoli provvedimenti adottati dai G.E. di volta in volta.

Aosta ha evidenziato, in via preliminare, come la sospensione in questione abbia assorbito tanto la straordinaria sospensione dei termini introdotta dalla recente decretazione d’urgenza quanto l’ordinaria sospensione feriale. Su tali considerazioni, ha così chiarito che il periodo di sospensione scadrà il 30 ottobre 2020 e che, decorso tale termine, riprenderanno automaticamente, senza necessità di una formale riassunzione, sia tutte le attività che tutti i termini rimasti medio tempore sospesi.

Anche il Tribunale di Bari si è posto sulla stessa scia. A parere del foro pugliese, in particolare, si tratta di sospensione disposta direttamente dalla legge e non dipendente da un provvedimento espresso del G.E., che, eventualmente, potrà limitarsi a darne atto, ove venga investito di apposita istanza delle parti o segnalazione di un ausiliario della procedura.

Rimane, infine, da capire come si muoveranno i tribunali in situazioni particolari come quelle dove la procedura esecutiva risulti già sospesa per la pendenza di giudizi di divisione o opposizione.

Se da un lato parrebbe pacifico che le opposizioni non rientrino tra i giudizi oggetto di sospensione, la stessa interpretazione non risulta, tra i tribunali presi in esame, univoca per le divisioni

Esaminati questi primi provvedimenti ed in attesa di leggere le prossime disposizioni, non possiamo che constatare un fatto inevitabile: la formulazione dell’art. 54 ter e l’ampiezza del dettato normativo non potrà che indurre i singoli fori a disciplinare autonomamente i confini della norma e la sua concreta operatività, portandoli ad adottare misure spesso confliggenti.

Vi terremmo aggiornati…

Margherita Domenegotti – Laura Pelucchi

m.domenegotti@lascalaw.com – l.pelucchi@lascalaw.com

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