Il deposito cauzionale equivale a consegna materiale

Stop alle procedure esecutive immobiliari: facciamo il punto

Cari lettori,

facendo seguito alle nostre pubblicazioni del 07 e del 14 maggio, a distanza esatta di un mese dall’entrata in vigore dell’art. 54 ter della Legge n. 27/2020, possiamo a questo punto circoscrivere i principi cui si sono ispirati i vari Tribunali italiani per l’interpretazione della norma ed individuare così le concrete e comuni modalità operative previste dagli stessi.

Per effettuare questo tipo di analisi, lo spunto ci viene fornito dai Tribunali di Reggio Calabria, Pistoia e Trieste che hanno emanato dettagliate circolari volte ad evitare inutili aggravi di attività procedurali ed incertezze attuative.

I Tribunali in commento, a fronte dell’ampiezza testuale dell’art. 54 ter, per delimitarne l’ambito applicativo e fornire indicazioni operative, partono dalla premessa che sia preliminarmente necessario bilanciare l’interesse tutelato dalla disposizione in esame (evitare la vendita giudiziale dell’abitazione principale del debitore) con i principi generali che regolano il processo esecutivo, così come evincibili dalla disciplina positiva e dall’interpretazione che di essa ha dato la Corte di Cassazione.

Tra questi principi, peculiare rilievo rivestono il diritto dell’aggiudicatario ad ottenere il trasferimento del bene e la tutela del creditore a trovare soddisfacimento dal ricavato della vendita.

Ferme queste considerazioni di carattere generale, possiamo quindi porre l’attenzione sulle singole criticità sorte tra gli operatori del settore all’indomani dell’entrata in vigore dell’art. 54 ter.

Limiti temporali

Nella pressoché totalità delle circolari sino ad oggi emanate, è previsto che la sospensione delle procedure esecutive immobiliari abbia inizio il 30 aprile 2020 (data di entrata in vigore della legge di conversione) e termini il 30 ottobre 2020.

Il Tribunale di Reggio Calabria specifica poi che tale sospensione non si cumula con l’eventuale sospensione in atti per diversa causa né con il periodo di sospensione feriale dei termini processuali. E’ precisato, inoltre, che laddove la sospensione per altra causa venga meno anteriormente al 30 ottobre 2020, si attiverà automaticamente sino a tale data la sospensione ex art. 54 ter.

L’abitazione principale del debitore

Secondo l’interpretazione uniforme fornita dai tre Tribunali in commento, per abitazione principale deve intendersi la dimora abituale del debitore, desumibile dal certificato storico di residenza dello stesso che consente di verificare la sussistenza di tale requisito sia al momento della notifica del pignoramento che alla data del 30 aprile 2020. Questo criterio interpretativo trova applicazione anche nei confronti del terzo proprietario esecutato e del debitore esecutato condividente l’immobile pignorato pro quota.

Le circolari precisano che, nel caso in cui l’immobile al momento del pignoramento o successivamente sia stato adibito a dimora principale di persone diverse dal soggetto esecutato, ancorché a questi legate da rapporti di parentela o di coniugio, non operi la sospensione ex art. 54 ter.

Allo stesso tempo, nel caso siano pignorati anche beni diversi dall’abitazione principale del debitore che siano suscettibili di essere autonomamente venduti o che siano già individuati come lotti separati, l’esecuzione resta sospesa relativamente al solo immobile costituente l’abitazione principale mentre prosegue per gli altri beni.

Attività degli ausiliari

Sotto tale profilo, pur essendo la maggior parte dei Tribunali concorde nel ritenere automatica l’operatività della sospensione dell’art. 54 ter al ricorrere dei requisiti previsti dalla norma, le circolari dei fori di Reggio Calabria, Pistoia e Trieste specificano che spetta comunque agli ausiliari del Giudice (CTU, custodi e delegati) segnalare che l’immobile pignorato costituisca l’abitazione principale del debitore.

All’esito di tale segnalazione che, di norma, deve avvenire con apposita relazione da parte dell’ausiliario, il Giudice dell’Esecuzione emetterà il provvedimento ricognitivo di sospensione.

Attività processuali sospese

Le circolari dei tre Tribunali in esame, valorizzando la ratio della disposizione normativa come sopra individuata, chiariscono che la sospensione possa riguardare esclusivamente tutte le attività funzionali alla liquidazione del bene pignorato.

Di conseguenza, si ritengono incluse nella sospensione ex art. 54 ter le attività di stima dell’immobile, la celebrazione delle udienze ex artt. 569 e 600 c.p.c., l’emissione dell’ordinanza di vendita, lo svolgimento delle visite da parte degli interessati all’acquisto, la fissazione e celebrazione degli esperimenti di vendita nonché la liberazione dell’immobile non aggiudicato.

Attività processuali non sospese

Sotto tale aspetto, le tre circolari prevedono in modo omogeneo che non sono oggetto di sospensione ex art. 54 ter gli adempimenti di contenuto meramente conservativo, quelli successivi all’aggiudicazione e quelli non aventi carattere esecutivo.

In particolare, viene evidenziato che non vi sarà alcuna sospensione per la custodia giudiziaria dell’immobile pignorato (riscossione dei frutti, vigilanza, etc.), per il versamento del saldo prezzo ed il consequenziale compimento delle attività relative al trasferimento del bene (es. predisposizione della bozza di decreto di trasferimento; emissione del decreto; cancellazione della formalità; ecc.) nonché per il deposito dell’istanza di conversione del pignoramento.

Per questi Tribunali, inoltre, viene espressamente esclusa dalla sospensione la fase distributiva (formazione, approvazione ed attuazione del progetto di distribuzione). Sul punto, come chiarito dal Tribunale di Reggio Calabria, è evidente che allorché l’immobile pignorato sia stato trasferito ad altro proprietario per effetto della vendita coattiva, il procedimento non ha più ad oggetto l’abitazione principale del debitore ma il denaro versato dall’aggiudicatario. Il debitore, dunque, non ricaverebbe alcun vantaggio dalla sospensione a fronte dell’inevitabile pregiudizio subito dai creditori in ragione del differimento dei tempi di riparto.

Da ultimo, oltre i tre fori in commento, sono numerosi i Tribunali che hanno altresì avuto modo di affermare che nel periodo di sospensione non è inibito al creditore procedente di porre in essere gli adempimenti di cui è onerato, finalizzati all’adozione dei provvedimenti di cui agli artt. 568 e 569 c.p.c. (quali il deposito dell’istanza di vendita e della certificazione notarile), né ad altri creditori di spiegare intervento nella procedura esecutiva sospesa.

Sia il Tribunale di Trieste che il Tribunale di Reggio Calabria si spingono poi oltre, affermando espressamente che la sospensione non opera per la notifica del pignoramento.

Riassunzione della procedura esecutiva

Per quanto riguarda la riattivazione del processo esecutivo sospeso, la maggior parte delle circolari esaminate non contiene alcuna espressa previsione sul tema, lasciando così intendere che non sia necessaria un’apposita istanza di riassunzione dell’esecuzione.

A tal proposito, i Tribunali di Reggio Calabria e Pistoia precisano che l’attività esecutiva possa riprendere alla scadenza del periodo legale di sospensione senza necessità di una segnalazione dell’ausiliario o di una formale riassunzione da parte del creditore.

***

In conclusione, dunque, avendo raccolto ed esaminato tutte le circolari emanate dai Tribunali italiani sull’interpretazione ed applicazione dell’art. 54 ter, non possiamo che confermare quanto dedotto sin dalle nostre prime pubblicazioni sul tema.

E’ evidente, infatti, che i Tribunali abbiano cercato di uniformarsi tra loro nel fornire precise indicazioni ermeneutiche per la corretta applicazione della norma, tenendo conto della ratio dalla stessa espressa (volontà di arrestare ogni attività esecutiva volta a privare il debitore del bene destinato ad abitazione principale) in relazione ai principi di efficienza ed efficacia della procedura esecutiva.

Tuttavia, è l’ampiezza stessa della disposizione normativa che impedisce di tracciare delle linee che possano considerarsi comuni ed univoche in tutti i Tribunali italiani, lasciando così spazio ad interpretazioni diverse tra un foro ed un altro.

Mirko La Cara – m.lacara@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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