07.06.2022 Icon

Spese condominiali: si salvi chi può

Non possono esigersi le spese condominiali dal conduttore dell’immobile o dall’ex coniuge, assegnatario della casa coniugale.

Lo ha ribadito la Cassazione nella recente ordinanza n. 16613 depositata il 23 maggio scorso. 

Nel caso di specie un amministratore di condominio aveva rivolto le pretese creditorie condominiali nei confronti di una donna che abitava all’interno di un immobile di proprietà dell’ex marito a seguito di un provvedimento di assegnazione della casa coinugale, emesso nell’ambito del procedimento di separazione personale.

E mentre in primo grado il Giudice di pace aveva respinto l’opposizione proposta dalla donna avverso il decreto inguntivo richiesto contro di lei dall’amministratore di condominio, il Tribunale competente, in secondo grado, aveva accolto l’appello formulato dall’asegnataria dell’immobile, proprio sulla scorta del fatto che, nel caso in esame, difettasse la legittimazione passiva di quest’ultima rispetto alle pretese creditorie avanzate dal Condominio. 

Insoddisfatto della pronuncia, l’amministratore di condominio aveva proposto ricorso in Cassazione adducendo, tra i vari motivi, che il Tribunale non avesse tenuto in debita considerazione il principio dell’apparenza del diritto il quale impone di tutelare i terzi in buona fede che abbiano fatto affidamento su una situazione che appariva reale (nella specie, la circostanza che la donna apparisse come la vera proprietaria dell’immobile). 

Una tesi che la Suprema Corte ha del tutto disatteso, enunciando il categorico principio di diritto secondo il quale “l’amministratore di condominio ha diritto di riscuotere i contributi per la manutenzione e per l’esercizio delle parti e dei servizi comuni esclusivamente da ciascun condomino, e cioè dall’effettivo proprietario o titolare di diritto reale sulla singola unità immobiliare, sicchè è esclusa un’azione diretta nei confronti del coniuge o del convivente assegnatario dell’unità immobiliare adibita a casa familiare, configurandosi il diritto al godimento della casa familiare come diritto personale di godimento “sui generis“.

Un principio applicabile anche alle locazioni posto che, come ribadito dalla medesima Corte, resta esclusa “un’azione diretta anche nei confronti del conduttore della singola unità immobiliare, contro il quale può invece agire in risoluzione il locatore, ove si tratti di oneri posti a carico del locatario sulla base del rapporto contrattuale fra loro intercorrente”. 

Mentre, con particolare riguardo al principio dell’affidamento richiamato dall’amministratore di condominio, la Corte ha avuto modo di sottolineare che “per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva è passivamente legittimato solo il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale, poiché difettano, nei rapporti fra condominio e singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede”.

Cass., Sez. VI, Ord., 23 maggio 2022, n. 16613

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA