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Spese condominiali pregresse: onere dell’acquirente o del venditore?

Accade sovente che, dopo aver acquistato un appartamento, il nuovo proprietario si trovi di fronte spese condominiali già deliberate, riferibili a voci di spesa antecedenti al trasferimento della proprietà.

La regola generale, dettata dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione al codice civile, stabilisce che l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per il pagamento degli oneri condominiali limitatamente al biennio precedente l’acquisto.

Ma cosa accade se l’acquirente viene chiamato a rispondere di tali spese? Ha diritto, in caso di versamento, di recuperarle dal venditore?

È il caso dell’acquirente di un appartamento, che per spese condominiali insolute da parte del venditore riceveva dal condominio una ingiunzione di pagamento e, dopo aver onorato il debito, agiva nei confronti del venditore per ottenere la restituzione di quanto versato.

Il Tribunale di Roma accoglieva la domanda dell’acquirente affermando che detti oneri erano di competenza del convenuto, in quanto relativi a voci di spesa antecedenti l’alienazione dell’appartamento, e pertanto condannava il venditore alla restituzione.

La Corte d’Appello di Roma, di diverso avviso, ha riformato tale pronuncia affermando che, essendo i contributi condominiali risalenti di oltre due anni la compravendita, l’obbligazione non era solidale fra le parti, per cui l’azione proposta dall’acquirente dell’immobile non poteva essere qualificata come regresso ai sensi dell’art. 1299 del codice civile, ma quale adempimento del terzo di un debito altrui. E siccome l’acquirente non aveva dato immediata comunicazione al debitore effettivo della ricevuta notifica del decreto ingiuntivo relativo ad un debito altrui e avendo così impedito al dante causa di difendersi e opporsi tempestivamente, egli non aveva diritto alla restituzione di quanto pagato.

Il decisum della Corte d’Appello di Roma è stato però cassato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 14531 del 9 maggio 2022, la quale ha messo in evidenza come la fattispecie oggetto di causa non fosse quella del pagamento di terzo – in quanto il versamento stesso non era avvenuto spontaneamente bensì a seguito di richiesta da parte del condominio – quanto tuttalpiù un’ipotesi di indebito soggettivo ex latere solventis, per essere il pagamento dovuto ad errore ex art. 2036 c.c.

In altri termini, l’acquirente non aveva alcun obbligo di saldare il debito maturato in capo al precedente condomino, ma poiché il venditore, tra le altre cose, si era impegnato a tenere indenne l’acquirente da ogni e qualsivoglia onere condominiale, spettava a quest’ultimo il legittimo esercizio dell’azione di indebito soggettivo nei confronti del suo dante causa.

Sotto questo profilo la Cassazione ha affermato che “la responsabilità solidale dell’acquirente per il pagamento dei contribuiti dovuti al Condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all’acquisto, trovando applicazione l’art. 63, comma 2, disp. att. c.c., secondo cui il principio dell’ambulatorietà, in base al quale l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale può essere chiamato a rispondere dei debiti condominiali del suo dante causa, solidamente con lui, ma non al suo posto, opera solo nei confronti dei rapporti esterni con il condominio, non anche nei rapporti interni tra acquirente e venditore: in quest’ultimo rapporto, infatti, salvo che non sia diversamente convenuto dalle parti, è operante il principio generale della personalità delle obbligazioni, con la conseguenza che l’acquirente dell’appartamento risponde soltanto delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al momento in cui, acquistandolo, è divenuto condomino e qualora sia chiamato a rispondere delle obbligazioni condominiali sorte in epoca anteriore, in virtù del principio dell’ambulatorietà, ha comunque diritti a rivalersi nei confronti del suo dante causa”. 

Occorre quindi fare una distinzione tra i rapporti esterni con il condominio, per i quali l’acquirente risponderà dei debiti condominiali, in solido con il venditore, secondo la regola generale dettata dall’art. 63, comma 2, disp. att., del codice civile c.c., e quindi nei limiti del biennio, e i rapporti interni tra acquirente e venditore, ove, in mancanza di diverso accordo, il nuovo proprietario risponde soltanto per le obbligazioni sorte dal giorno in cui diviene condomino. Pertanto, nel caso in cui sia chiamato a rispondere di oneri sorti anteriormente, l’acquirente potrà rivolgersi al venditore e rivalersi nei suoi confronti.

In definitiva, si può agevolmente affermare che l’unico soggetto obbligato al pagamento delle spese nei confronti del condominio è il venditore, in qualità di proprietario dell’unità immobiliare al momento dell’adozione delle delibere condominiali, con conseguente diritto dell’acquirente ad agire nei confronti del suo dante causa per indebito soggettivo.

Consulta l’infografica

Cass., Sez. II, Ord., 9 maggio 2022, n. 14531

Pasquale Parisi – p.parisi@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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