La rivincita del promissario acquirente

Chi soccombe in caso di reciproche inadempienze?

Può accadere che, in una controversia, entrambe le parti facciano istanza di risoluzione, sulla base di reciproche inadempienze. In tal caso, occorre una valutazione comparativa del comportamento di ambedue i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l’interesse dell’altro al mantenimento del negozio.

Lo ha precisato la Seconda Sezione civile della Corte di Cassazione nella recentissima ordinanza n. 3273 del 27 settembre 2019, depositata l’11 febbraio 2020.

Nel caso di specie due promissari acquirenti avevano chiesto al Tribunale competente di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita deducendo l’inadempimento dei promittenti venditori basato sulla circostanza che parte del terreno oggetto del contratto fosse gravato da servitù e sottoposto a procedura espropriativa da parte del Comune.

Dal canto loro, i promittenti venditori avevano richiesto, in via riconvenzionale, la risoluzione del contratto per l’inadempimento dei promissari acquirenti che si erano rifiutati di addivenire alla stipula del definitivo e il riconoscimento del loro conseguente diritto a trattenere la caparra a norma dell’art. 1385 c.c.

Sulla base dell’omogeneità delle richieste, il Tribunale competente aveva dichiarato risolto il contratto per mutuo dissenso.

A riforma della sentenza di primo grado, la Corte d’appello aveva invece ritenuto che la decisione del Tribunale fosse viziata da ultra petizione in quanto nessuna delle due parti aveva richiesto la risoluzione del mutuo dissenso e, dando ragione ai promittenti venditori, aveva dichiarato risolto il contratto per inadempimento dei promissari acquirenti.

In particolare, a detta della Corte di merito, il fatto che il vincolo espropriativo riguardasse una limitata estensione del terreno oggetto del preliminare, portava indubbiamente a ritenere che l’inadempimento dei promissari acquirenti fosse più grave.

Ebbene, richiamando i pregressi orientamenti, la Cassazione si è dunque soffermata sul tema ribadendo che, ove le parti eccepiscano reciproche inadempienze, il giudice “deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico – sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull’equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse”. In particolare, prosegue, la Corte, “è necessario comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma”.

Cass., Sez. II, 11 febbraio 2020, n. 3273

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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