L’inerzia dell’aggiudicatario paga!

Simulazione vs ipoteca: cosa prevale?

“Il creditore ipotecario può espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito nei confronti del terzo acquirente, ancorché pendano azioni dichiarative di simulazione assoluta dell’acquisto e la forma dell’esecuzione è quella diretta contro il debitore”.

Questo il principio giurisprudenziale affermato dal Giudice del Tribunale di Napoli, con l’ordinanza in commento.

La vicenda trae origine da una procedura esecutiva immobiliare nella quale il creditore procedente ha trascritto l’atto di pignoramento contro l’acquirente del bene ipotecato, in data successiva rispetto alla trascrizione, da parte di un terzo creditore, della domanda di simulazione del contratto di compravendita stipulato tra l’esecutata e i suoi danti causa.

Richiamando precedenti giurisprudenziali di legittimità, il Giudice, sulla scorta della anteriorità dell’iscrizione ipotecaria sul bene oggetto di pignoramento – rispetto alla trascrizione di domanda giudiziale di simulazione – ha ritenuto che l’annotazione della successiva sentenza di accoglimento della domanda di simulazione, non sia idonea ad interrompere il corso dell’esecuzione immobiliare instaurata nei confronti del debitore diretto.

Ciò in ragione del fatto che ai sensi dell’art 2652 n. 4 c.c., la sentenza che accoglie la domanda di simulazione non pregiudica i diritti acquistati dai terzi di buona fede in base ad un atto trascritto o iscritto prima della domanda stessa.

Secondo il magistrato, dunque, ad assumere valore dirimente è la circostanza che il credito per cui si procede sia assistito da garanzia reale: in tali casi, l’annotazione della sentenza, sebbene preceduta dalla trascrizione della relativa domanda, non costituisce condizione ostativa alla vendita proprio in virtù dell’anteriorità dell’ipoteca iscritta a favore del creditore pignorante.

Conseguentemente, il Giudicante ha ritenuto la legittimità del pignoramento in quanto la banca ha correttamente instaurato la procedura esecutiva nei confronti della propria debitrice, quale effettiva ed attuale intestataria del bene al momento della trascrizione del pignoramento.

Unico onere che, secondo il Giudice adito, impone l’accoglimento della domanda di simulazione è la notifica ai simulati alienanti di un avviso della pendenza del processo esecutivo e degli avvisi di vendita da parte del professionista delegato.

Donato Cappettad.cappetta@lascalaw.com

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