Diritto Processuale Civile

Si scopre che la casa è ipotecata: a rischio-risarcimento il notaio che non effettua visure catastali

Cass., 14 febbraio 2013, Sez. III, n. 3657

Massima: “Costituisce approdo esegetico, per il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, rappresenta, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti, obbligo derivante dall’incarico conferitogli dal cliente, di talché l’inosservanza dello stesso, da luogo a responsabilità “ex contractu” del notaio medesimo per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli. Pertanto, l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che ha violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato: per ciò, è necessario valutare se il cliente avrebbe potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione (nella specie, al momento della stipula del rogito, il danno costituito dal versamento del corrispettivo per l’acquisto di un immobile gravato da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli sì era irreversibilmente prodotto, e per una serie causale affatto indipendente dall’attività del notaio).” (leggi la sentenza per esteso)

 

Con la pronuncia in commento viene sancito ancora una volta il principio già enunciato dalla giurisprudenza di legittimità secondo il quale il notaio richiesto della preparazione e della stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare è tenuto alla preventiva verifica della libertà e della disponibilità del bene e, più in generale, delle risultanze dei pubblici registri, attraverso la loro visura, poiché, diversamente e, salva espressa dispensa per concorde volontà delle parti, l’inosservanza dello stesso da luogo a responsabilità contrattuale del notaio stesso per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale demandatagli (Cass. 24733/2007, Cass. 264/2006).

Muovendo da tale premessa, nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha quindi ritenuto erronea la sentenza della Corte d’Appello di Palermo che aveva respinto la domanda risarcitoria promossa da una coppia nei confronti di un notaio che non aveva compiuto le visure ipocatastali sull’appartamento da loro acquistato.

Ciò posto, tenuto conto che nella fattispecie in esame le parti al momento del rogito avevano già sottoscritto un preliminare di compravendita ed avevano già versato interamente il prezzo pattuito, il Supremo Collegio ha precisato che comunque l’azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi deve essere accolta secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria e pertanto, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato.

Ne discende quindi che, ai fini dell’accertamento di tale danno, è necessario valutare se il cliente avrebbe con ragionevole certezza potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione e poichè nel caso in esame al momento della stipula del rogito il danno costituito dal versamento del prezzo era già stato prodotto per causa indipendentemente dall’inadempimento del professionista, quest’ultimo sarà tenuto a risarcire unicamente gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito.

(Laura Pelucchi – l.pelucchi@lascalaw.com)

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