L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Sfratto: la convalida si concede solo se l’inadempimento è “solutoriamente” rilevante

In tema di contratto di locazione, ai fini dell’emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento di quest’ultimo anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda.

Lo ha evidenziato la Corte di Cassazione nella recente ordinanza depositata il 7/12/2020, n. 27955.

Analizziamo i fatti posti all’attenzione della Corte.

La conduttrice esponeva di aver preso in locazione un immobile ad uso non abitativo e di avere corrisposto il canone, talvolta, nella mani della locatrice, altre volte della nipote di quest’ultima; di avere stipulato (alla morte della locatrice) con la nipote un nuovo contratto di locazione commerciale; di avere ricevuto, intimazione di sfratto e contestuale citazione per la convalida per il mancato pagamento dei canoni di locazione per il periodo tra settembre 2015 e febbraio 2016; di essersi opposta sia alla convalida di sfratto sia all’ordinanza di rilascio, adducendo l’assenza di un inadempimento solutoriamente rilevante, avendo già sanato la morosità prima dell’udienza di comparizione.

Il G.U. rigettava la convalida di sfatto e l’ordinanza di rilascio.
Mutato il rito e fallita l’esperita mediazione obbligatoria, il Tribunale di Siracusa, accoglieva la domanda attorea e regolava le spese di lite, ponendole a carico della convenuta soccombente.
La decisione veniva impugnata separatamente dalla conduttrice nonché dalla nipote della locatrice: la prima, insistendo per l’accertamento della mancanza nell’inadempimento dei requisiti di cui all’art. 1455 c.c., la seconda, lamentando l’omessa pronuncia sulla domanda di rilascio immediato dell’immobile.

Riuniti i ricorsi, la Corte d’appello adita accoglieva l’appello della locatrice e riformava parzialmente la sentenza di primo grado, ritenendo solutoriamente rilevante l’inadempimento della conduttrice, condannandola all’immediato rilascio del bene locato ed al pagamento delle spese di lite.

Va premesso e precisato che solo per i contratti di locazione ad uso abitativo, l’art. 5 della legge 27.7.1978 n. 392, deroga l’art. 1455 c.c., e introduce una presunzione assoluta dell’elemento oggettivo dell’inadempimento, sottratto alla valutazione discrezionale del giudice, fondata su due elementi, l’uno temporale (il protrarsi del ritardo nella corresponsione dei canoni per oltre venti giorni), l’altro quantitativo (il mancato pagamento di una rata di canone oppure di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità).

La conduttrice quindi ricorreva quindi in Cassazione impugnando la sentenza di secondo grado, in quanto, a suo dire, “pur riconoscendo l’applicabilità dell’art. 1455 c.c. (trattandosi, nel caso di specie, di locazione ad uso non abitativo) ha escluso che il pagamento dei canoni eseguito prima dell’udienza di comparizione fosse di impedimento alla risoluzione per inadempimento del contratto e, quindi, assunto una decisione contrastante con la giurisprudenza di legittimità che consentirebbe di valutare il comportamento successivo alla introduzione del giudizio ai fini della valutazione della gravità dell’inadempimento”.

La Corte di Cassazione, in realtà, ha escluso la lamentata violazione e falsa applicazione da parte della Corte d’Appello dell’art. 1455 c.c., che rimette al giudice la valutazione della ricorrenza di un inadempimento che rilevi dal punto di visto solutorio.

Secondo la Suprema Corte, i Giudici territoriali hanno fatto buon governo del principio secondo cui “in tema di risoluzione del contratto per inadempimento, non trova applicazione nei contratti di durata la regola secondo cui la proposizione della domanda di risoluzione comporta la cristallizzazione delle posizioni delle parti contraenti fino alla pronuncia giudiziale definitiva, nel senso che, come è vietato al convenuto di eseguire la prestazione, così non è consentito all’attore di pretenderla, atteso che nel contratto di locazione, invece, trova applicazione la regola secondo cui il conduttore può adempiere anche dopo la proposizione della domanda, ma l’adempimento non vale a sanare o diminuire le conseguenze dell’inadempimento precedente e rileva soltanto ai fini della valutazione della relativa gravità”.

La Corte territoriale ha inoltre correttamente applicato l’orientamento giurisprudenziale secondo cui “il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posta in condizione di sospendere a sua volta l’adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, diversamente dalle ipotesi ricadenti nell’ambito di applicazione della regola generale posta dall’art. 1453 c.c.. Il venir meno dell’interesse del locatore all’adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell’art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno) fino alla riconsegna».

Il punto di rottura del rapporto che giustifica la cancellazione del vincolo è dato dall’incrocio tra il grave inadempimento e l’intollerabile prosecuzione del rapporto.

La prima misurazione è affidata a parametri oggettivi, sulla scorta dei quali deve accertarsi l’apprezzabilità in concreto del peso dell’inadempimento nell’economia del rapporto, rapportare il risultato di tale primo accertamento all’interesse del creditore deluso, considerato non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo per la natura del contratto, la qualità dei contraenti ed ogni altra circostanza rilevante, ad esempio il piano dei rischi e dei benefici espressi nel contratto, gli adempimenti irrinunciabili ed essenziali, le rinunce e le attese tollerabili pur di conservare il contratto.

Con precipuo riferimento al ritardo, si ritiene che il giudice debba valutare il tempo trascorso, l’entità della somma da pagare in base all’importo già versato e ogni altra circostanza utile ai fini della considerazione dell’interesse dell’altra parte, quale, ad esempio, il tipo di impiego di quanto dedotto in prestazione, sì da giustificare l’esigenza, per il non inadempiente, di un adempimento rigorosamente tempestivo.

Cass., Ord., 7 dicembre 2020, n. 27955

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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