Diritto Processuale Civile

Se il promissario acquirente si rifiuta legittimamente di rogitare ha diritto al doppio della caparra versata

Trib. Reggio Emilia, 21 febbraio 2013, n. 358 (leggi la sentenza per esteso)

Con la recente pronuncia di merito n. 358/13 resa il 21 febbraio, il Tribunale di Reggio Emilia ha statuito che, allorquando il promissario acquirente di un immobile si rifiuta di rogitare ha diritto a ricevere la restituzione della caparra versata nella misura del doppio.

Affinché possa essere riconosciuto tale diritto, è però necessaria la ricorrenza di un presupposto vincolante, ossia: il rifiuto di addivenire alla stipula del contratto definitivo deve essere legittimo, esattamente come quando la cancellazione dell’ipoteca gravante sul bene non avviene contestualmente alla sottoscrizione dell’atto.

Nel caso specifico, è stato accolto il ricorso presentato dal promissario acquirente, in quanto il promittente venditore, diversamente dalle clausole sottoscritte nel preliminare di vendita, pretendeva che il primo accettasse che la cancellazione del gravame fosse differita di sette giorni rispetto alla firma del definitivo, al fine di consentirgli di avere il tempo necessario a trasferire l’ipoteca su un altro diverso immobile.

Il motivo sotteso alla decisione del Tribunale di Reggio Emilia è quello per il quale, nell’ipotesi di mancato trasferimento dell’ipoteca su un immobile differente rispetto a quello oggetto di compravendita, stante il notevole aggravio in termini di tempo che l’operazione comporta, la posizione del compratore diviene sensibilmente rischiosa, in quanto questi sarebbe assoggettato ad oneri difficilmente quantificabili sotto il profilo economico prima di giungere, infine, ad ottenere la cancellazione della garanzia gravante l’immobile acquistato.

In sostanza, il promissario acquirente che decide di recedere dall’impegno assunto con il preliminare se l’ipoteca non viene cancellata contestualmente al rogito, non solo non è inadempiente poiché non viola il principio di buona fede nell’esecuzione del contratto ex art 1375 c.c., ma vanta anche il diritto di ottenere il doppio di quanto versato a titolo di caparra confirmatoria. Al contrario, chi è qualificato come inottemperante degli obblighi assunti è il promittente venditore, il quale, oltre alla restituzione della cauzione, nel caso di specie è stato anche condannato alla rifusione delle spese di giudizio.

(Giuliana Bano – g.bano@lascalaw.com)

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