Contratti

Risoluzione del preliminare di compravendita e restituzione della caparra

Il caso: nell’aprile del 1999 due società stipulano un contratto preliminare di compravendita per un immobile, con il versamento, da parte della promittente acquirente della caparra di 170mln di lire.

Il dicembre successivo scade il termine fissato per l’atto notarile di trasferimento, senza che nulla succeda finché nell’ottobre del 2000 la promittente acquirente invia una raccomandata alla promittente venditrice, in cui chiede indietro la caparra, non essendo più interessata all’acquisto.

La promittente venditrice considera risolto il rapporto per inadempimento e trattiene la caparra; nel gennaio 2001 viene dichiarato il fallimento della promittente acquirente e nel giugno successivo il curatore, in Tribunale, dichiara sciolto il vincolo del contratto preliminare e chiede la restituzione della caparra.

Il Tribunale condanna la promittente venditrice alla restituzione degli 87mila euro versati a titolo di caparra. Sentenza confermata dalla Corte d’Appello. I giudici di merito, infatti, ritengono che la promittente acquirente non abbia manifestato volontà di recedere dal contratto, ma una semplice proposta di rinuncia all’acquisto con la restituzione della caparra. Pertanto il contratto, al momento dell’azione promossa dal Fallimento, andava considerato in corso, visto che la promittente venditrice non aveva chiesto né l’adempimento né la risoluzione, ex art. 1453 c.c..

La Corte di Cassazione, chiamata ad esprimersi dalla promittente venditrice, così ha deciso con la sentenza n. 3970, depositata il 18 febbraio 2013: Il diritto a trattenere la caparra, ex art. 1385 c.c., in caso di inadempimento dell’altra parte, nasce con l’espressione di volontà, della parte adempiente, di voler recedere dal contratto. In caso di silenzio i presupposti per applicare tale norma non sono integrati.

Secondo la Corte di legittimità, quindi, la volontà dell’acquirente di recedere dal contratto deve essere espressa in modo esplicito per legittimare il venditore al trattenimento della caparra.  Il ragionamento degli Ermellini muove dal fatto che, innanzitutto, il silenzio della promittente venditrice ha creato «incertezza sulla situazione giuridica determinatasi». In tema di immobili, per sciogliere il contratto è necessaria la forma scritta e non c’è alcun potere di recesso unilaterale. Lo scioglimento non poteva determinarsi semplicemente con la lettera, essendo necessaria una pronuncia giudiziale al riguardo o una iniziativa dell’altra parte, che però non ci sono state.

La Corte, poi, prosegue specificando che il diritto a trattenere la caparra nasce solo quando la parte adempiente dichiara di voler recedere dal contratto, ex art. 1385, comma 1, c.c., rinunciando così alle facoltà previste dall’ultimo comma, che rimanda alle norme generali nel caso in cui la parte adempiente preferisca domandare l’esecuzione o la risoluzione. Quindi il silenzio tenuto dalla promittente venditrice non consente di ritenere integrati i presupposti di applicazione di tale norma. Tantomeno tale scelta poteva utilmente operare in sede di giudizio proposto dal fallimento, prevalendo la norma dell’articolo 72 della legge fallimentare, lex specialis. Al riguardo, infatti, l’esercizio dei poteri del curatore, una volta dichiarato il fallimento, non può trovare ostacoli se non per effetto di fattispecie risolutive perfezionatesi anteriormente alla data del fallimento. Ciò non è avvenuto nel caso in questione.

(Simone Corradin – s.corradin@lascalaw.com)

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