Diritto dell'Esecuzione Forzata

Ripartizione delle spese condominiali tra debitore e aggiudicatario

Cass.,  10 aprile 2013, Sez. II, n. 8782 (leggi la sentenza per esteso)

La recente sentenza emessa dalla Corte di Cassazione, Sez. II, n. 8782 del 10/04/2013 è intervenuta in maniera decisiva nel dibattito giurisprudenziale relativo alla ripartizione delle spese condominiali tra venditore e acquirente di un’unità immobiliare condominiale, con particolare riferimento alla determinazione del momento di maturazione dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali.

L’art. 63, 2° comma delle disposizioni di attuazione al codice civile dispone che “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.

La Corte, partendo dall’assunto che la determinazione del momento di maturazione dell’obbligo di contribuzione alle spese condominiali sia importante con riferimento ai rapporti interni tra l’alienante e l’acquirente della singola unità immobiliare, ma anche avuto riguardo ai rapporti esterni con il condominio, in applicazione del principio dell’ambulatorietà passiva in ambito condominiale, sancito dall’art. 63, 2° comma delle disposizioni di attuazione al codice civile, ha chiarito che, nel rapporto tra il condominio ed i soggetti che si succedono nella proprietà, l’acquirente risponde, solidalmente con il venditore, dei debiti condominiali maturati nell’anno in corso e in quello precedente; mentre, nei rapporti tra venditore e acquirente risulta essere operante il principio di personalità delle obbligazioni, per cui l’acquirente risponderà solamente delle obbligazioni condominiali maturate successivamente all’acquisto e avrà conseguentemente diritto di rivalsa nei confronti del venditore.

In relazione al momento di maturazione del debito condominiale, la Corte ha ritenuto che sia tenuto a sopportare i costi chi era proprietario dell’immobile al momento della delibera assembleare, che abbia disposto l’esecuzione degli interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione.

Essendo pacifica l’applicazione dell’art. 63, 2° comma delle disposizioni di attuazione al codice civile anche in caso di aggiudicazione di bene nell’ambito di un’esecuzione immobiliare, deve ritenersi che l’aggiudicatario di un’unità immobiliare condominiale sia obbligato in solido con il precedente proprietario al pagamento delle spese deliberate in epoca anteriore all’aggiudicazione, nei limiti temporali dettati dalla citata norma, ma abbia, altresì, diritto a rivalersi nei confronti di quest’ultimo, dovendosi tenere in considerazione, per la corretta imputazione delle spese, la data di deliberazione assembleare delle medesime.

13 dicembre 2013

(Maddalena Careddu – m.careddu@lascalaw.com)

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