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Rinegoziazione del canone di locazione: il punto

I nostri lettori ormai sanno che, nel corso degli ultimi tempi, abbiamo monitorato con scrupolosa attenzione l’evolversi della giurisprudenza in materia di locazioni commerciali, auspicando nel consolidarsi di un orientamento che potesse sopperire ad un sistema che, di fatto, si è rivelato inadeguato alle esigenze della pandemia.

Il Tribunale di Lecce, con la recente ordinanza del 24 giugno scorso, ha sancito che, a fronte della crisi pandemica, il locatore non avrebbe una mera facoltà di sedersi ad un tavolo con il conduttore, bensì un vero e proprio obbligo di addivenire a nuove trattative al fine di riportare l’equilibrio negoziale entro l’alea normale del contratto.

Nel caso di specie la conduttrice di una struttura alberghiera aveva domandato al Giudice, in via d’urgenza, la riduzione dei canoni previsti in due contratti di locazione stipulati in precedenza con la proprietà, esponendo di aver subito gravose perdite proprio a causa dell’imprevisto evento pandemico e delle successive varianti.

Circostanze considerate meritevoli di tutela dal Giudice adito che ha accolto il ricorso ritenendolo fondato sia sotto il profilo del fumus boni iuris sia del periculum in mora

Invero, secondo il Tribunale di Lecce, i contratti di locazione commerciale sono stipulati sul presupposto di un impiego dell’immobile per l’effettivo svolgimento di attività produttiva. Ne deriva che, pur in mancanza di clausole di rinegoziazione, i contratti a lungo termine debbano venire rispettati solo fintanto che permangano le medesime condizioni che hanno portato i contraenti alla stipula. Al contrario, una sopravvenienza nel sostrato fattuale e giuridico che costituisce il presupposto della convenzione negoziale, quale quella determinata dalla pandemia del Covid-19, non può che comportare un obbligo di revisione delle clausole, in favore della parte più debole. Ciò sulla base del generale principio di buona fede oggettiva (o correttezza) nella fase esecutiva del contratto.

Alla stregua delle argomentazioni che precedono il Giudice chiamato a pronunciarsi ha disposto che il canone pattuito per entrambi i contratti fosse ridotto, per sei mesi, nella misura del 20% e del 5%.

Ciò premesso non possiamo esimerci dal rilevare come l’ordinanza in commento abbia di poco preceduto il legislatore che, con la recentissima legge 106/2021, di conversione del d.l. 73/2021, pubblicata il 24 luglio 2021, ha espressamente previsto che conduttori e locatori siano tenuti a collaborare tra di loro in buona fede per rideterminare temporaneamente il canone di locazione per un periodo massimo di cinque mesi. Per espressa previsione, tuttavia, tale disposizione si applica ai soli conduttori: 

  • che non abbiano potuto accedere ad alcuna delle misure di sostegno economico adottate dallo Stato per fronteggiare gli effetti della crisi;
  • che abbiano registrato un ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi nel periodo compreso tra il 1° marzo 2020 e il 30 giugno 2021 inferiore almeno del 50 per cento rispetto all’ammontare medio mensile del fatturato e dei corrispettivi del periodo compreso tra il 1° marzo 2019 e il 30 giugno 2020;
  • la cui attività sia stata sottoposta a chiusura obbligatoria per almeno duecento giorni anche non consecutivi a partire dall’8 marzo 2020.  

Resta ora da vedere quali risvolti avrà questa nuova disposizione sul tessuto economico e quale sarà la risposta della giurisprudenza.

Trib. Lecce, Ord., 24 giugno 2021

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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