Il risarcimento del danno patrimoniale deve tener conto anche delle spese di assistenza future

Retrovendita e configurabilità del patto commissorio

La vendita con patto di riscatto, pur non integrando direttamente un patto commissorio vietato dalla legge, è nulla se stipulata per una causa di garanzia nell’ambito della quale il versamento del denaro non costituisce pagamento del prezzo, ma esecuzione di un mutuo ed il trasferimento della proprietà del bene serva solo per costituire una posizione di garanzia.

La fattispecie di cui all’art. 2744 c.c., che disciplina l’istituto del patto commissorio, presuppone che le parti abbiano stipulato due contratti, il mutuo ed il negozio di trasferimento del bene al creditore mutuante in caso di mancata restituzione, nel termine stabilito, della somma data in prestito, interdipendenti tra loro, allo scopo di garanzia del creditore e purché il debitore sia costretto al trasferimento a tacitazione di ogni obbligazione.

Nel caso in esame, due venditori convenivano in giudizio gli acquirenti per sentir dichiarare la nullità, per violazione del patto commissorio, di tre contratti di compravendita immobiliare e di tutti gli atti connessi e consequenziali. I convenuti in sede di costituzione proponevano domanda riconvenzionale volta all’accertamento della simulazione delle compravendite sul presupposto che i relativi proventi non erano destinanti a celare uno scopo di garanzia ma piuttosto all’estinzione dei debiti di altre società interamente possedute dai venditori. Il Tribunale rigettava la domanda principale ed accoglieva quella riconvenzionale. In sede di appello veniva accolto il gravame con conseguente dichiarazione di nullità dei contratti oggetto di causa.

Avverso la sentenza di appello gli acquirenti hanno proposto due autonomi ricorsi per cassazione, ai quali hanno resistito gli acquirenti. Il motivo attinente al merito dell’asserito violazione dell’art. 2744 c.c. è stato ritenuto immeritevole di accoglimento.

La Suprema Corte, infatti, ha chiarito che, la Corte d’Appello si è correttamente uniformata ai principi espressi in giurisprudenza, avendo accertato che il trasferimento della proprietà degli immobili per cui era stata introdotta la causa non era stato accompagnato dal versamento del prezzo, ma da un atto costitutivo di una posizione di garanzia, rispetto all’erogazione del mutuo da parte di uno degli acquirenti, con la conseguenza che, nella fattispecie, si era venuta a configurare una violazione del divieto di patto commissorio per effetto dell’incompatibilità dell’operazione di mutuo con la causa dei contratti di compravendita.

Veniva, inoltre, precisato che la vendita con patto di riscatto, o retrovendita, stipulata fra il debitore ed il creditore, la quale risponda all’intento delle parti di costituire una garanzia, con l’attribuzione irrevocabile del bene al creditore solo in caso di inadempimento del debitore è nulla anche quando implichi un trasferimento effettivo della proprietà, con condizione risolutiva, atteso che, pur non integrando direttamente un patto commissorio, configura un mezzo per eludere la norma imperativa di cui all’art. 2744 c.c., e, quindi, esprime una causa illecita sanzionata con la nullità.

Da ciò è derivata, dunque, la legittimità della dichiarazione di nullità dei contratti di compravendita da parte della giudice di secondo grado, nonché degli atti connessi poiché risultati inseriti nella complessiva operazione negoziale con la quale si sarebbe voluto aggirare il divieto del patto commissorio. Il ricorso è pertanto stato rigettato, con condanna dei ricorrenti in solido, alla refusione delle spese di lite.

Cass., Sez. II Civ., 3 giugno 2019, n. 15112

Laura Vivian – l.vivian@lascalaw.com

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