App. Napoli, n. 1688
La Corte d’appello di Napoli, con la recente sentenza n. 1668/15, ha rafforzato la tendenza giurisprudenziale in merito, ad oggi prevalente, incline a sanzionare il comportamento negligente del notaio, la cui funzione ultima sarebbe proprio, nella sua qualità di pubblico ufficiale, quella di conferire certezza ed affidabilità all’atto giuridico, attribuendogli pubblica fede.
Funzione definita in dottrina, infatti, “antiprocessualistica” basata cioè sulla circostanza che la presenza del notaio dovrebbe evitare l’insorgere di processi su questioni legate ai propri atti.
Tale sentenza conferma il filone ermeneutico sancito sin dal 2006 dalla Corte di Cassazione che espressamente stabiliva che, nell’ambito di una compravendita immobiliare, il notaio è obbligato ad eseguire i dovuti accertamenti catastali ed ipotecari, anche in assenza di un apposito incarico conferitogli dalle parti interessate alla stipula del rogito, dovendolo considerare un vero e proprio obbligo ricompreso nel rapporto di prestazione d’opera professionale.
Nel 2013 la Suprema Corte, con sentenza del 13/6/2013 n. 14865, confermava tale interpretazione, aggiungendo che anche nel caso in cui l’acquirente esoneri espressamente il notaio dall’effettuare le visure ipotecarie, vi è comunque responsabilità professionale, non potendo essere il suo compito meramente accertativo della volontà delle parti nè di direzione della compilazione dell’atto, ma dovendosi estendere anche a quelle attività, preparatorie e successive, necessarie ad assicurare serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere. Configurandosi, in caso contrario, una responsabilità ex art. 1176 c.c. 2 comma.
Nell’ambito delle compravendite immobiliari, difatti, uno dei principali compiti del notaio è quello di controllare che l’immobile non sia gravato da ipoteche, pignoramenti od altri vincoli. L’immobile si acquista libero da vincoli, gravami e privilegi ed è questa una delle differenze principali rispetto all’immobile acquistato in sede di aste immobiliari, che viene alienato nello stato di fatto e di diritto in cui si trova e la cui circostanza contribuisce a legittimare un abbassamento del prezzo.
Nel caso portato all’attenzione della Corte d’appello di Napoli, i ricorrenti acquistavano due immobili sui quali l’alienante assicurava non esserci alcuna ipoteca. Successivamente, invece, venivano a conoscenza dell’esistenza di un’espropriazione sui cespiti che risultavano pignorati in favore di un terzo.
La coppia, pertanto, citava il venditore ed il notaio per il risarcimento in solido del danno patrimoniale e non subito.
L’eccezione principale su cui era costruita la difesa del notaio era quella secondo cui l’azione di risarcimento danno si sarebbe prescritta, stante il tempo trascorso dalla stipula dell’atto di rogito.
I giudici napoletani hanno offerto, nel medesimo solco dell’orientamento della Suprema Corte, un’interpretazione per cui la prescrizione del risarcimento dei danni a carico del notaio, che non rileva ipoteca, non decorre dalla condotta dell’ufficiale rogante, ma dal momento in cui essa si traduce in una lesione praticamente percepibile e riconoscibile nella sfera giuridica dell’interessato.
Da tale postulato ne consegue, pertanto, che il dies a quo deve essere individuato nel momento in cui la coppia ha subito il pignoramento dei suoi beni e non nel momento in cui è stato stipulato il rogito.
Ne consegue che poiché il pignoramento agli acquirenti era stato notificato nel 2000 e l’atto di citazione al notaio alla fine dello stesso anno, alcuna prescrizione era maturata.
Alla luce di ciò, la Corte d’Appello di Napoli ha confermato la sentenza di primo grado, ritenendo il ricorso infondato e per l’effetto condannando il notaio anche alla refusione delle spese.
15 ottobre 2015Federica Marsocci – f.marsocci@lascalaw.com
16.04.2024
