Responsabilità Civile

Responsabilità del notaio per inadempimento dell’obbligo di certificazione dello stato dell’immobile

Cass., 19 giugno 2013, Sez. III, n. 15305

Nel caso di specie affrontato dalla Corte di Cassazione i soggetti acquirenti di un bene immobile avevano citato in giudizio nel giudizio di  primo grado il Notaio rogante al fine di sentir dichiarare l’inadempimento contrattuale da parte dello stesso poiché non aveva provveduto ad esaminare, prima della stipula dell’atto pubblico di compravendita, le visure ipotecarie relative al suddetto immobile, che era emerso in seguito essere gravato da ipoteca. Il Professionista si era quindi impegnato a cancellare a sue spese l’ipoteca, ma non vi aveva provveduto e gli attori / acquirenti avevano chiesto pertanto la condanna dello stesso al risarcimento del danno in forma specifica, consistente nella cancellazione dell’ipoteca e alla corresponsione, a favore del creditore iscritto, della somma allo stesso dovuta al fine di estinguere il debito nei suoi confronti.

Con la sentenza in parola la Corte di Cassazione ha dunque affermato che il Notaio nello svolgimento della propria attività professionale, deve compiere anche tutte le operazioni preparatorie e successive affinché vengano assicurate serietà e certezza degli effetti dell’atto nonché del risultato che le parti perseguono. Non è, pertanto, sufficiente che lo stesso adempia semplicemente al compito di accertare la volontà delle parti e di dirigere la compilazione dell’atto notarile. Infatti, in base al principio della buona fede e a quello di diligenza di cui all’art. 1176, 2° comma c.c., il Notaio che non adempia ai suddetti obblighi incorre in una responsabilità ex contractu per non aver adempiuto all’obbligazione di prestare un’opera intellettuale (Cass., 264/06; nello stesso senso Cass., n. 24733 e Cass., 26020/11). La Suprema Corte ha specificato che costituisce una colpa contrattuale quel comportamento del Notaio che lede il diritto della parte acquirente relativamente alla certificazione dello stato dell’immobile (mediante accertamenti ipocatastali) e lo stesso dovrà rispondere di tale inadempimento. Il Professionista deve pertanto adempiere l’obbligazione da lui assunta e afferente alla libertà dell’immobile da qualsiasi vincolo giuridico.

In caso di inadempimento grava quindi sul Notaio un obbligo di risarcimento del danno subito dall’acquirente per il pregiudizio derivatogli dall’ipoteca iscritta sul bene oggetto della compravendita. Qualora il Giudice condanni il suddetto professionista alla cancellazione del vincolo che grava sull’immobile oggetto dell’atto di compravendita, mediante la corresponsione della somma necessaria per le formalità richieste, si avrà un risarcimento in forma specifica. Inoltre, il Notaio potrà essere condannato anche al risarcimento del danno per equivalente ai sensi dell’art. 2058 c.c. In questo caso il risarcimento in forma specifica verrà disposto solo se possibile, anche in parte, e se, sulla base di una valutazione effettuata dal giudice stesso, non risulti essere eccessivamente oneroso per il debitore (Cass., n. 15726/10).

(Stefano Scotti – s.scotti@lascalaw.com)

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