Quanto conta la buona fede nel rapporto sinallagmatico del contratto di locazione?

Con riferimento alle condizioni che legittimano il conduttore a sospendere, in tutto o in parte, il pagamento del canone, deve ormai ritenersi abbandonato l’orientamento più rigoroso che, con riferimento al rapporto locativo, ritiene legittima la sospensione, anche parziale della prestazione gravante sul conduttore, solo quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte.

Tale orientamento non trova fondamento nell’art. 1460 c.c., ma si rifà al principio di correttezza e buona fede oggettivaex artt. 1175 e 1375 c.c., laddove va considerata legittima la sospensione secondo buona fede.

Per stabilire in concreto se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata in buona fede oppure no, va verificata la condotta della parte inadempiente; infatti in presenza di accertato inadempimento del locatore, ancorché non tale da escludere ogni possibilità di godimento dell’immobile, va ammessa una proporzionale sospensione della prestazione di controparte non potendosi richiedere al contrario l’integrale adempimento.

In applicazione del principio di correttezza e buona fede, la condotta della parte inadempiente deve incidere sulla funzione economico-sociale del contratto, influire sull’equilibrio sinallagmatico dello stesso, in rapporto all’interesse perseguito dalla parte, e, perciò, deve legittimare causalmente e proporzionalmente la sospensione dell’adempimento dell’altra parte, in ottemperanza del principio di autotutela sancito dall’art. 1460 c.c..

Così la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 2154/21, depositata il 29 gennaio.

Un locatore intimava sfratto per morosità nei confronti del conduttore di immobile locato ad uso commerciale, per il mancato pagamento di parte del canone di locazione.

Costituendosi in giudizio, il conduttore eccepiva di aver legittimamente sospeso il pagamento dei canoni di locazione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., essendo risultato l’immobile locato inidoneo allo svolgimento dell’attività commerciale perché sprovvisto del cambio di destinazione d’uso e dell’agibilità. Eccepiva, altresì, di non aver potuto utilizzare tutte le parti dell’immobile con gravissimi danni per la sua attività d’impresa e spiegava domanda riconvenzionale per la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Il Tribunale rigettava la domanda dell’intimante ed accoglieva la domanda riconvenzionale dell’intimato, dichiarando la risoluzione del contratto per inadempimento del locatore.

Avverso tale pronuncia veniva proposto appello, e il Giudice del gravame ribaltava la sentenza di primo grado, dichiarando il contratto di locazione risolto per inadempimento del conduttore che veniva condannato al pagamento dei canoni insoluti.

Avverso la decisione il conduttore proponeva ricorso in cassazione.

La Suprema Corte, da un lato ritiene che, pur risultando indimostrato il conseguimento della destinazione d’uso e dell’agibilità dell’immobile, l’utilizzo del medesimo da parte del conduttore rendeva ingiustificato l’inadempimento dell’obbligo sullo stesso gravante di corrispondere il canone; dall’altro, precisa che, in coerenza con il generale criterio di riparto dell’onere probatorio in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazioni contrattuali, a fronte dell’eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spettava al locatore dimostrare di avere correttamente e pienamente adempiuto all’obbligo di rendere l’immobile locato pienamente idoneo all’uso pattuito (Cass. S.U. 30 ottobre 2001, n. 13533).

Cass., Sez. III, Ord., 29 gennaio 2021, n. 2154

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

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