Diritto dell'Esecuzione Forzata

Promissario acquirente ed usucapione dell’immobile: quid iuris per l’ipoteca preesistente?

Al fine di trattare compiutamente la questione, è opportuno premettere un breve rimando in merito all’istituto del contratto preliminare di compravendita nonché a quello dell’usucapione dei beni immobili.

La funzione del contratto preliminare, ai sensi dell’art. 1351 c.c. è quella di “impegnare i contraenti alla futura stipula, alle condizioni e nei termini in esso convenuti, di un successivo contratto  definitivo, e la prestazione essenziale che ne forma oggetto è costituita da quel particolare facere, consistente nella stipulazione anzidetta, che deve esattamente corrispondere agli elementi prederminati in sede di compromesso“ (Cassazione Civile, Sez. II, sentenza del 29 marzo 2006 n.7273). Nella promessa di vendita, in particolare, e nel fatto che il bene oggetto del contratto venga consegnato in via anticipata, contestualmente all’anticipato pagamento del prezzo, o di un acconto dello stesso, prima del perfezionamento del contratto definitivo non deve ravvisarsi la  natura definitiva della compravendita, atteso che è sempre il contratto definitivo a produrre l’effetto traslativo reale, non la semplice traditio del bene compravenduto.

Invece, l’istituto dell’usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari, disciplinato dall’art 1158 c.c. e ss., è uno dei modi d’acquisto della proprietà a titolo originario, e necessita dell’applicazione congiunta del possesso qualificato del bene nonché del decorrere di un determinato periodo di tempo. Con tale istituto il legislatore ha predisposto uno strumento a tutela di colui che esercita di fatto l’uso della res, a fronte di un totale disinteresse da parte dell’effettivo proprietario della stessa.

Perché il possesso possa considerarsi qualificato ad usucapionem deve essere dotato di determinate caratteristiche: essere continuato, ininterrotto, pacifico e pubblico, esercitato coscientemente nel senso di cui all’art. 1140 c.c., e protratto per un periodo di tempo, che per i beni immobili si traduce in venti anni.

Caratteristica ulteriore dell’acquisto ad usucapionem è, secondo dottrina prevalente, l’efficacia retroattiva. Infatti, tradizionalmente si afferma che, trascorso il tempus usucapionis, l’usucapiente è considerato titolare del diritto sin dal primo istante del suo possesso ne riconosce la retroattività (PUGLIESE).

Pertanto, come sostenuto dalla Cassazione (8792/00) una pronuncia che accerti l’esistenza dell’usucapione comporta la superfluità delle visure ipotecarie, in quanto l’esistenza di un acquisto a titolo originario priva di qualsiasi efficacia precedenti atti dispostivi a titolo particolare e la rilevanza della loro eventuale trascrizione.

Tali devono intendersi anche le ipoteche iscritte da terzi creditori sull’immobile usucapito; infatti, qualora un terzo dimori sine titulo nell’immobile ipotecato, ovvero in virtù di un preliminare di compravendita, il suo possesso, “continuato pacifico e pubblico” protratto per venti anni ex art 1140 c.c. compie l’usucapione ed estingue le iscrizioni ipotecarie iscritte a nome del precedente proprietario. Tale effetto deve farsi risalire non già ad una usucapio libertatis, ma proprio alla menzionata efficacia retroattiva reale dell’usucapione, che comporta proprio l’acquisto del bene a titolo originario, scevro da qualsivoglia vincolo su di esso. Ciò non viene meno anche qualora il dimorante sine titulo abbia avuto, nelle more, conoscenza dell’ipoteca iscritta, purché la notizia gli sia pervenuta da terzi o dal creditore stesso e non dal proprietario, ossia il promittente venditore, quale titolare effettivo del diritto di proprietà dell’immobile: è infatti solo quest’ultimo l’unico legittimato ad interrompere il decorso del tempus usucapionis ex art. 1167 secondo comma c.c.

Tuttavia, per quanto riguarda il decorso dei venti anni necessari ad usucapire l’immobile, il promissario acquirente, al quale è stato concesso il godimento del bene prima del contratto definitivo, non può conteggiare quel periodo di mera detenzione ai fini dell’usucapione dell’immobile.

Il contratto preliminare infatti, anche se a consegna anticipata, resta un negozio ad effetti obbligatori e non reali. Tale statuizione trova conforto nella giurisprudenza di legittimità, che qualifica la promessa di vendita come “disponibilità del bene conseguita dal promissario acquirente, in quanto esercitata nel proprio interesse, ma alieno nomine, senza però l’ animus possidendi, conferendole la natura di detenzione qualificata e non di possesso utile ad usucapionem, salvo la dimostrazione di una sopraggiunta interversio possessionis nei modi previsti dall’art. 1141, secondo comma, cod. civ.” (v. Cass. 4863/2010; 7930/08; 24290/06; 565/00). Afferma, ancora, la S.C. che “deve escludersi che, nell’ipotesi in cui il godimento dell’immobile sia stato disposto nei confronti del promissario acquirente con apposita clausola del contratto preliminare, la disponibilità del bene da parte di quest’ultimo possa valere come esplicazione del possesso ad usucapionem, essendo il preliminare un contratto ad effetti obbligatori e non reali” (Cass. 7142/2000).

A questo punto, al fine di stabilire il dies a quo del decorso del tempo utile ad usucapire l’immobile, sarà da dimostrare l’interversione del possesso, che non può avere luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi necessariamente in una manifestazione esteriore, dalla quale sia consentito desumere che il detentore abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa in nome altrui e abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente in nome proprio. In sostanza “un potere sulla cosa altrui, iniziato in qualità di detentore, può trasformarsi in possesso, pieno e idoneo all’acquisto della proprietà per usucapione, soltanto se, da un fatto esterno, sia desumibile inequivocamente la volontà del detentore di cessare il godimento nomine alieno e di dar luogo ad un possesso in proprio esclusivo nome e conto” (Cass. 2575/75, 3292/09; 6237/2010).

In assenza di apposita prova che dimostri la costanza del possesso qualificato protratta per venti anni, il diritto di credito ipotecario gravante sull’immobile non verrà pregiudicato.

(Claudia Ferrari – c.ferrari@lascalaw.com)

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