Diritti reali e condominio

Prima dell’assemblea, una mediazione interlocutoria

– in Guida al diritto n. 43/10, pag. 31.

Con la recente sentenza in esame, le Sezioni Unite del Supremo Collegio hanno affermato un principio che incide su un punto centrale nella materia condominiale: le tabelle non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata, di cui all’art. 1136, 2° comma, c.c.

Dopo aver preso in esame i contrastanti orientamenti giurisprudenziali, la Corte di Cassazione ha così concluso in base ad una pluralità di ragioni, che di seguito brevemente si riportano.


Dato comune a ciascun profilo argomentativo appare l’affermazione secondo cui le tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio.


Tale argomentazione richiama l’orientamento giurisprudenziale secondo il quale un criterio di identificazione delle quote preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, ragion per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano lo svolgimento delle assemblee.


Nel momento in cui i condomini approvano la tabella non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato.
Nonostante la semplificazione delle modalità di approvazione e modifica delle tabelle non è da escludere un eventuale contenzioso, ragion per cui la Cassazione ha sottolineato l’opportunità di una mediazione interlocutoria, che si sostanzia nella predisposizione da parte dell’amministratore di condominio di una relazione esplicativa dei nuovi principi introdotti, ma che, al contempo, ricordi i persistenti criteri di ripartizione delle spese condominiali.

 

La Suprema Corte, infine, ha rilevato che l’approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto, nel caso di errori nelle valutazioni delle unità immobiliari, coloro i quali si sentissero danneggiati potranno chiedere, senza limiti di tempo, la revisione prevista dall’art. 68 disp. att. c.c.. 

(Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com)

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