Diritti reali e condominio

Prescrizione quinquennale per le spese condominiali e sua decorrenza dall’approvazione del rendiconto delle spese e dello stato di riparto

Cass., 25 febbraio 2014, Sez. II, n. 4489 (leggi la sentenza per esteso)

La Suprema Corte con la sentenza n. 4489 della seconda sezione civile, pubblicata il 25 febbraio 2014, ha stabilito, con fermezza, che alle spese condominiali è applicabile la disciplina dell’art. 2948 comma 4, secondo il quale la prescrizione è di cinque anni per “…tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi“, proprio come accade con il pagamento, appunto periodico, delle quote delle spese condominiali, a carico di ogni singolo condomino.

L’amministratore deve quindi esercitare l’azione per il recupero delle spese condominiali non pagate, contro i condomini morosi, entro il termine di cinque anni.

Ma la questione più controversa è quella del dies a quo della suddetta prescrizione.

Invero, nell’ultimo periodo si era assistito favorevolmente ad un’evoluzione da parte della giurisprudenza, secondo la quale il suddetto termine prescrizionale decorreva dalla sola delibera dell’assemblea che approvava le spese condominiali, e non a seguito della successiva delibera di approvazione dello stato di riparto, come si riteneva, invece, fosse necessario in passato.

La Suprema Corte spiegava, infatti, con la sentenza Cass. Sez. II Civile, n. 15288 del 21 luglio 2005, che “L’obbligo dei condomini di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva le spese stesse e non a seguito della successiva delibera di ripartizione volta soltanto a rendere liquido un debito preesistente e che può anche mancare ove esistano tabelle millesimali, per cui l’individuazione delle somme concretamente dovute dai singoli condomini è il frutto di una semplice operazione aritmetica.”

Ora, invece, con la sentenza n. 4489/2014 in commento, la Suprema Corte opera una battuta d’arresto nella su indicata evoluzione, e torna a riconsiderare anche la delibera dello stato di riparto .

La cassazione afferma testualmente, che la “…decorrenza (della prescrizione di cinque anni delle spese condominiali, n.d.r.) è da rapportarsi alla data della delibera di approvazione del rendiconto delle spese e del relativo stato di riparto (sottolineatura n.d.r.)”.

Come si vede, gli ermellini hanno fatto un passo indietro di quasi dieci anni e, sinceramente, non se ne sentiva il bisogno, poichè detto stato di riparto potrebbe anche mancare come riportato prima, nella citazione della sentenza 15288/2005.

Altra cosa è poi che il condominio decida di approvare ugualmente anche lo stato di riparto, per dare magari un’arma in più all’amministratore, affinche questi se ne possa poi servire per richiedere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ai sensi dell’art. 63 comma 1 disp. att. cod.civ., contro i condomini morosi.

4 marzo 2014

(Fabio Carrozzo – f.carrozzo@lascalaw.com)

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