Il preliminare di preliminare e il diritto del mediatore alla provvigione

Con la sentenza n. 923 del 17.1.2017, la Suprema Corte ha statuito che l’agente immobiliare ha diritto al pagamento della provvigione qualora il proprio cliente abbia firmato il cosiddetto “preliminare di preliminare”, ovvero una lettera con la quale accetta la proposta di acquisto, dichiarando così di voler procedere al passaggio successivo rappresentato dalla sottoscrizione del preliminare (o “compromesso”).

Nel caso in esame era insorta una controversia tra un privato e un’agenzia immobiliare. In particolare, l’agenzia aveva fatto firmare al suo cliente una proposta di acquisto di un immobile con la quale si impegnava a sottoscrivere in seguito con il venditore il contratto preliminare. La compravendita, però, non si concludeva per motivi non imputabili all’agenzia e quest’ultima chiedeva il pagamento della relativa provvigione, che il cliente rifiutava di eseguire.

L’agenzia decideva, quindi, di agire in giudizio nei confronti del proprio cliente.

In primo grado il Tribunale adito rigettava la richiesta, che veniva, invece, accolta dalla Corte d’Appello di Roma.

Il cliente decideva, quindi, di proporre ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte nella sentenza in commento ha statuito che il diritto alla provvigione del mediatore sorge già nel momento in cui le parti della compravendita immobiliare vengono messe in contatto da quest’ultimo e si siano impegnate l’una a vendere e l’altra ad acquistare. A tal fine può essere sufficiente la mera sottoscrizione di un accordo, firmato davanti all’agenzia immobiliare e redatto sui moduli prestampati/ facsimili di quest’ultima, con il quale ci si impegna a firmare, in un momento successivo, prima, il compromesso e, poi, il rogito.

Del tutto irrilevante, ai fini del pagamento della provvigione al mediatore, è che l’affare non venga poi concluso.

Per l’insorgenza del diritto alla provvigione, infatti, sono necessari solo gli atti preparatori, ovvero la circostanza che le parti sia entrate in contatto solo ed esclusivamente grazie al mediatore.

Secondo la Suprema Cassazione, inoltre, si ha la “conclusione dell’affare” nel momento in cui le parti abbiano compiuto un atto in forza del quale sia sorto tra le stesse un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento o, in difetto, per il risarcimento del danno.

Il diritto alla provvigione sorge, quindi, nel momento le parti  hanno posto in essere un atto tra loro produttivo di effetti obbligatori.

Riguardo alla validità del preliminare del preliminare e agli effetti vincolanti dello stesso per le parti, la Suprema Corte richiama la sentenza delle Sezioni Unite n. 4628 del 6 marzo 2015 con la quale è stato statuito che “E’ valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare, ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori, se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali. La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto”.

Alla luce di quanto sopra esposto, la Suprema Corte ha, quindi, rigettato il ricorso del cliente e ha confermato la sentenza della Corte d’Appello di Roma con la quale veniva condannato al pagamento della provvigione al mediatore.

Sara Severoni – s.severoni@lascalaw.com

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