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Prelazione e diritto di riscatto: interessi contrapposti nelle locazioni

Nell’ambito della compravendita di immobili urbani adibiti ad uso diverso dall’abitativo, la legge n. 392/1978 prevede l’obbligo per il proprietario di comunicare al conduttore l’intenzione di alienare il bene. 

La mancata comunicazione comporta il diritto – della durata di sei mesi – del conduttore di esercitare il diritto di riscatto dell’immobile al prezzo della precedente vendita, ma non dà diritto ad alcun risarcimento.

Il meccanismo è stato creato dal legislatore per contemperare diversi interessi: quello del conduttore di avere la prelazione sulla vendita e quello del venditore ad effettuare una vendita ad un prezzo vantaggioso. 

L’interesse del conduttore viene compresso al periodo di riscatto di sei mesi al fine di non sacrificare l’interesse della collettività alla certezza degli scambi commerciali.

Una società aveva in conduzione un immobile urbano ad uso commerciale ed apprendeva, in via ufficiosa, che la proprietà era intenzionata ad alienarlo.

La conduttrice inviava alla proprietà una comunicazione a mezzo raccomandata dichiarando la propria disponibilità all’acquisto dell’immobile in caso di vendita.

La proprietaria, tuttavia, non rispondeva.

Trascorso circa un anno, la conduttrice veniva avvisata del fatto che il canone annuale doveva essere versato al nuovo proprietario. 

La conduttrice decideva quindi di agire in giudizio contestando la condotta della locatrice e richiedendo un risarcimento per il danno subito.

Tanto in primo che in secondo grado le domande della conduttrice veniva rigettate, ma quest’ultima – insoddisfatta – agiva in Cassazione. 

La Cassazione chiarisce che la prelazione, nel caso di compravendita di immobile adibito ad uso diverso dall’abitativo, è regolata dagli art. 38 e 39 della L. n. 392/1978.

Sussiste un onere da parte del proprietario di notificare, prima della vendita, al conduttore la volontà di alienare l’immobile e il prezzo di tale vendita. 

Il conduttore, quindi, ha il diritto entro 60 giorni dal ricevimento di tale comunicazione, di rispondere dichiarando la volontà di avvalersi della prelazione a tale prezzo. 

La norma specifica altresì che in caso di mancata comunicazione o di vendita ad un prezzo inferiore a quello dichiarato al conduttore, quest’ultimo ha il diritto entro sei mesi di agire per riscattare il bene al prezzo della vendita effettiva. 

Nel caso di specie, tuttavia, il conduttore non aveva ricevuto alcuna comunicazione e non aveva mai verificato con ispezione ai pubblici registri immobiliari se l’immobile fosse effettivamente stato alienato. 

La raccomandata da lui inviata era considerata dalla Corte come legalmente irrilevante.

La Corte, quindi, riassume la questione nel seguente modo.

Il venditore può scegliere se avvalersi della prelazione o meno liberamente. 

In caso di mancata comunicazione, entro 6 mesi dalla vendita, il conduttore può intervenire e riscattare il bene al prezzo di acquisto pagato dal terzo compratore. 

Se, però, come nel caso in questione, il conduttore non si avvede della vendita e lascia trascorrere i 6 mesi, allora egli perderà il diritto al riscatto e non avrà comunque in ogni caso diritto al risarcimento del danno, dato che l’unica sanzione prevista dalla norma è appunto la possibilità del riscatto dell’immobile per un periodo di sei mesi.

Cass., Sez. III, 29 marzo 2022, n. 10136

Valeria Bano – v.bano@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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