“Questa villa non s’ha da fare”: futuri sposi condannati a risarcire il titolare

Compatibile l’azione di accertamento della risoluzione con il pagamento del doppio della caparra

Con la sentenza n. 25623/2017, la Suprema Corte è tornata sul tema dei rapporti tra l’azione di recesso e quella di risoluzione da un contratto preliminare di compravendita, statuendo il seguente principio: “il promissario acquirente di un contratto preliminare di vendita, dopo aver inutilmente formulato, nei confronti del promittente venditore, diffida ad adempiere, ed aver instaurato il conseguente giudizio per l’accertamento dell’avvenuta risoluzione di diritto del contratto, ben può, ove non abbia contestualmente avanzato richiesta di risarcimento ai sensi dell’art. 1453 c.c., instare per il semplice conseguimento del doppio della caparra versata, secondo la previsione dell’art. 1385 c.c. e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art. 1454 c.c.“.

Nel caso in esame, una promissaria acquirente agiva in giudizio per ottenere la declaratoria di risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c. con condanna della convenuta al versamento del doppio della caparra o in subordine la risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. per inadempimento della convenuta e condanna al pagamento della caparra confirmatoria e del risarcimento del danno.

La convenuta, costituitasi, eccepiva la scarsa importanza dell’inadempimento, nonché l’occupazione dell’immobile da parte dell’acquirente, la quale aveva anche effettuato dei lavori senza autorizzazione, e chiedeva di restituire solo la caparra ricevuta ed in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento dell’attore con diritto di trattenere la caparra e il pagamento da parte di quest’ultimo di un’indennità di occupazione.

Il Tribunale condannava la promittente venditrice a restituire la caparra e rigettava le altre domande. La Corte di appello confermava la decisione, ritenendo che la domanda di risoluzione del contratto dell’appellante non potesse trasformarsi in domanda di recesso in appello.

La decisione veniva impugnata davanti alla Corte di Cassazione, la quale accoglieva il ricorso, in quanto secondo l’indirizzo giurisprudenziale oramai consolidato, nel caso di risoluzione del contratto per inosservanza di un termine essenziale, ove sia stata prevista una caparra confirmatoria, non può essere negata alla parte adempiente lo strumento del recesso contrattuale al fine di ottenere la ritenzione della caparra o la restituzione del doppio della stessa in alternativa al risarcimento del danno.

Allo stesso modo, quindi, in caso di infruttuoso decorso del termine della diffida ad adempiere, nel corso del giudizio per l’accertamento della risoluzione di diritto del contratto, la parte adempiente potrà richiedere il doppio della caparra ex art. 1385 c.c., in mancanza di domanda di risarcimento del danno. Incompatibili, invece, risultano la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c. e la domanda di recesso con ritenzione della caparra.

Cass., Sez. II Civ., 27 ottobre 2017, n. 25623

Sara Severoni – s.severoni@lascalaw.com

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