Diritto dell'Esecuzione Forzata

Obbligo della preventiva visura dei registri immobiliari in capo al notaio rogante e relativa responsabilità contrattuale

Cass., 27 novembre 2012, Sez. III, n. 20991

Massima: “In tema di avvenuto accertamento dell’esistenza dell’ipoteca, iscritta a garanzia del mutuo fondiario, contratto dall’originario costruttore del complesso edilizio, dante causa dei venditori, e la pendenza di un pignoramento a carico del costruttore, avrebbe dovuto portare il professionista a dissuadere l’acquirente dal procedere alla stipula. Infatti, ha concluso la Cassazione, “il notaio che abbia la conoscenza o anche il solo sospetto di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della vendita deve informarne le parti”, anche quando sia stato esonerato dalle visure, essendo tenuto comunque all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata prevista dall’articolo 1176 del codice civile. ” (leggi la sentenza per esteso)

Con la pronuncia in commento il Supremo Collegio si è espresso in merito ad una vicenda di acquisti immobiliari in cui, solo successivamente alla conclusione del contratto, l’acquirente, trovandosi ad affrontare un’esecuzione immobiliare, ha scoperto la sussistenza di pesi gravanti sul bene.

Tale questione, soggetta alla disciplina di cui al r.d.l. n. 646/1905 (in virtù del quale l’istituto di credito mutuante poteva perseguire il bene gravato dalla relativa ipoteca nei confronti del mutuatario indipendentemente dal fatto che il bene fosse stato ceduto a terzi ed indipendentemente dell’estraneità dell’acquirente del bene al rapporto di debito da cui nasceva l’esecuzione), ha fornito lo spunto ai giudici della Corte di Cassazione per ribadire un principio recentemente statuito dalla giurisprudenza di legittimità in base al quale il notaio rogante che abbia la conoscenza, o anche solo il sospetto, di un’iscrizione pregiudizievole gravante sull’immobile oggetto della compravendita, essendo tenuto all’esecuzione del contratto di prestazione d’opera professionale secondo i principi di cui all’art. 1176, secondo comma, cod. civ., ha l’obbligo di informare le parti.

Muovendo da tale premessa, la Suprema Corte ha poi fatto un passo ulteriore, riconoscendo natura contrattuale alla responsabilità in cui incorre il notaio che disattende tale obbligo.

Nell’ottica della Corte di legittimità infatti tale professionista, pur essendo chiamato sulla base del contratto d’opera ad una prestazione di mezzi e non di risultato, è tuttavia tenuto a predisporre i mezzi di cui dispone in vista del conseguimento del risultato perseguito dalle parti impegnando la diligenza ordinaria media rapportata alla natura della prestazione.

Sicché la sua opera non può ridursi al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell’atto, ma deve estendersi a quelle attività preparatorie e successive, necessarie in quanto tese ad assicurare la serietà e certezza dell’atto giuridico posto in essere e ciò anche in conformità allo spirito della legge professionale.

In conclusione dunque con la sentenza in esame si riconosce in capo al notaio richiesto della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare (fatta sempre salva l’espressa dispensa degli interessati) un obbligo di preventiva verifica dei registri immobiliari derivante dall’incarico conferito dal cliente e quindi ricompreso nel rapporto di prestazione di opera professionale.

(Laura Pelucchi – l.pelucchi@lascalaw.com)

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