L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Nullo il patto che determina un affitto più caro rispetto al contratto registrato

In tema di locazione abitativa, il canone da corrispondere è unicamente quello contenuto nel contratto regolarmente registrato, mentre quanto pattuito in una scrittura occulta non ha alcun valore né può essere sanato da una successiva registrazione. Questo è quanto afferma la Suprema Corte con la sentenza n. 7634/2016. L’art.13, commi 1 e 2, della legge n.431 del 1998, infatti, prevede la nullità della scrittura privata con cui si attribuisce un maggior canone rispetto a quello dichiarato nel contratto registrato con canone fittizio. La suddetta previsione di nullità, secondo quanto stabilito dalla Cassazione, “deve essere correttamente ricondotta nell’alveo del procedimento simulatorio”. All’unico contratto di locazione registrato accede, in guisa di controdichiarazione, la scrittura (coeva alla locazione) con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco. Sostituire, attraverso una controdichiarazione, l’oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente pattuito) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, lasciando, pertanto, integra la convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione. È, pertanto,  l’illegittima sostituzione di un prezzo con un altro ad essere sanzionata con la nullità, sulla base del medesimo meccanismo previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle. In virtù della succitata disposizione normativa, “sarà proprio la clausola successivamente inserita in via interpretativa attraverso la controdichiarazione  ad essere affetta da nullità ex lege, con conseguente, perdurante validità di quella sostituenda (il canone apparente) e dell’intero contratto”.

22 aprile 2016

Serafina Cefolas.cefola@lascalaw.com

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