La rivincita del promissario acquirente

Senza il consenso di entrambi i coniugi, nullo il contratto di compravendita

Con la sentenza n. 8525/2018, la Suprema Corte si è pronunciata sul tema dell’alienazione di beni immobili in comunione tra i coniugi.

Nel caso in esame, un promissario acquirente agiva in giudizio nei confronti di due coniugi, ex art. 2932 c.c., i quali si erano resi inadempienti all’obbligo di stipulare il contratto definitivo di compravendita di un immobile in comunione. Nello specifico, il contratto preliminare, in cui entrambi i coniugi risultavano indicati nell’intestazione come promissari venditori, era stato sottoscritto solo dal marito e non anche dalla moglie, la quale, peraltro, era stata precedentemente interdetta.

Secondo l’attore la firma del marito era stata sufficiente ad impegnare anche la moglie, quale rappresentante legale della stessa, mentre i convenuti si costituivano in giudizio, eccependo l’annullabilità del contratto preliminare ex art. 184 c.c.

Il Tribunale accoglieva la domanda dell’attore, per tardività dell’eccezione di annullamento del contratto ex art. 184 c.c., essendo stata la stessa sollevata oltre un anno dopo da quando il protutore aveva avuto notizia del negozio giuridico annullabile.

La predetta sentenza veniva impugnata innanzi alla Corte di Appello, la quale, in riforma della stessa, rigettava la domanda del promissario acquirente. Quest’ultimo decideva, quindi, di proporre ricorso in Cassazione.

La Suprema Corte, con la pronuncia in commento, rigettava il ricorso e confermava la sentenza impugnata. Precisava che l’art. 184 c.c. serve a tutelare un coniuge dagli atti dispositivi del bene in comunione posti in essere da parte dell’altro, qualora questi ne sia inconsapevole.

Tale norma avrebbe, dunque, trovato applicazione nel caso in cui il marito avesse provato a vendere la casa in comproprietà all’insaputa della moglie.

Nel caso di specie, invece, “la Corte d’Appello ha correttamente escluso l’applicabilità dell’art. 184 c.c., il quale (nel predisporre la specifica tutela del coniuge dissenziente) presuppone l’avvenuta effettiva autonoma disposizione di un bene comune da parte di uno solo dei coniugi; situazione, questa, non certamente equiparabile a quella di specie, in cui la mancata prestazione del consenso da parte di uno dei coniugi, espressamente indicato nell’atto quale contraente, non ha mai consentito il sorgere di una valida obbligazione neppure a carico dell’altro, attesa la nullità del contratto per mancanza di tale requisito essenziale”.

Non essendo, dunque, in presenza di un coniuge pretermesso dal contratto, ma di un coniuge incluso come parte dell’accordo, di cui, però, manca la sottoscrizione, il contratto preliminare non è annullabile ex art. 184 c.c., ma nullo per mancanza della firma e, di conseguenza, del consenso di uno dei due coniugi comproprietari.

Cass., Sez. II Civ., 06 aprile 2018, n. 8525

Sara Severoni – s.severoni@lascalaw.com

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