Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

Nullità delle clausole con provvigioni inique a favore degli agenti immobiliari

La Cassazione, con una recente sentenza, ha dichiarato la natura vessatoria della clausola che attribuisce al mediatore il diritto alla provvigione, svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, in caso di recesso da parte del venditore.

Con questa pronuncia la Corte ha chiarito che il diritto alla provvigione dell’agente immobiliare non può essere svincolata dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, pena la vessatorietà della relativa pattuizione.

Nel caso di specie il venditore aveva proposto opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dall’agente, sostenendo l’asserita incongruenza del prezzo di vendita stabilito dall’agente immobiliare, rifiutavano quindi il pagamento della penale – maturata ai sensi di contratto a seguito del recesso di parte venditrice – pari ad euro 4.100,00.

In particolare, le parti avevano contrattualmente previsto il diritto di entrambe di recedere anticipatamente, previa corresponsione di un corrispettivo pari all’1% del prezzo di vendita, stimato in complessivi euro 410.000,00.

Il venditore sosteneva, tuttavia, la vessatorietà della suddetta clausola che non contemplava un adeguamento dell’importo all’attività concretamente espletata dall’agenzia.

Il Giudice di pace di Roma accoglieva l’opposizione, dichiarando nullo ed inefficace il contratto stipulato tra le parti ma, in seguito all’appello formulato dagli agenti immobiliari, il decreto opposto veniva confermato, con condanna al pagamento della penale nei confronti dei venditori.

La sentenza del Tribunale veniva così impugnata innanzi alla Corte di Cassazione che, dopo aver effettuato un’ampia disamina della normativa anche a livello europeo in materia di contratti conclusi con i consumatori, ha concluso che (i) le clausole abusive non sono vincolanti se generano significativi squilibri in danno del consumatore, (ii) determina il carattere abusivo di una clausola lo squilibrio avente ad oggetto il complesso dei diritti e degli obblighi derivanti dal regolamento contrattuale predisposto.

In particolare, nei contratti di mediazione atipica il compenso del mediatore, in caso di mancata conclusione dell’affare, trova giustificazione nello svolgimento di una concreta attività di ricerca dei terzi interessati all’acquisto.

Nella fattispecie esaminata, il Tribunale di Roma non ha tenuto conto che il compenso andava parametrato all’attività concretamente svolta dal mediatore, in relazione al breve lasso temporale intercorso tra la conclusione del contratto e l’esercizio del diritto di recesso, in ossequio all’art. 33, lett. e), del Codice del consumo.

La sentenza è stata cassata con enunciazione del seguente principio di diritto, cui il Giudice del rinvio dovrà attenersi: «la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore può presumersi vessatoria quando il compenso non trova giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore. E’ compito del giudice del merito valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore».

Cass., Sez. II, 18 settembre 2020, n. 19565

Nadia Rolandi – n.rolandi@lascalaw.com

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