La rivincita del promissario acquirente

Non è grave l’inadempimento per i mesi di lockdown

Uno dei presupposti per richiedere la risoluzione di un contratto di locazione ad uso non abitativo, per mora, è la gravità dell’inadempimento.

Il concetto di “gravità dell’inadempimento” può assumere, tuttavia, i contorni più sfumati se si considera che i termini utilizzati dall’art. 1455 c.c. sono assai vaghi.

Specie per quanto concerne i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo, ci si è, di recente, trovati a domandarsi se il ritardo del conduttore nel pagamento dei canoni di locazione, durante i mesi di lockdown, possa essere considerato grave.

Ebbene, tra le molteplici pronunce che abbiamo commentato, e che si sono occupate del tema in questo periodo di emergenza, a nostro avviso merita di essere segnalata la recentissima sentenza n. 167, emessa dal Tribunale della Spezia il 14 dicembre 2020.

Nel caso di specie locatore e conduttore avevano stipulato un contratto di locazione ad uso non abitativo nel lontano 1989.

Il rapporto era proseguito senza intoppi sino all’emergenza sanitaria, a seguito della quale il conduttore aveva mancato il pagamento dei canoni relativi ai mesi di aprile, maggio e giugno 2020.

Con atto di intimazione notificato il 30 giugno 2020 il locatore aveva dunque chiesto al Tribunale adito di convalidare lo sfratto per morosità.

Nel costituirsi in giudizio il conduttore aveva rilevato di aver provveduto al pagamento delle somme dovute immediatamente dopo la notifica dell’atto di intimazione, offrendosi altresì di provvedere al pagamento delle spese legali.

All’udienza del 27 agosto 2020 il locatore aveva insistito nelle proprie domande e il Giudice aveva disposto il mutamento di rito.

Ebbene, nel valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore ai sensi dell’art. 1455 c.c., il Giudice chiamato a pronunciarsi sulla questione ha sottolineato come, nel caso dei contratti di locazione, non rilevi solo il mancato pagamento del canone, bensì anche il concorso di altre circostanze.

In particolare, secondo il Tribunale della Spezia, il giudizio sull’elemento oggettivo della mancata prestazione andrà coordinato con gli elementi soggettivi e con le modalità e circostanze di quello specifico rapporto “al fine di valutare se l’inadempimento in concreto accertato abbia comportato una notevole alterazione dell’equilibrio e della complessiva economia del contratto”.

In tal modo, dunque, la prestazione inadempiuta e la sua entità divengono solo uno degli elementi che devono essere valutati dal Giudice al fine di accertare la gravità o meno dell’inadempimento.

E, con riferimento al caso di specie, secondo il Tribunale della Spezia, non può ritenersi grave il temporaneo mancato pagamento di sole tre mensilità in un rapporto contrattuale che ha origini lontane. Ciò anche alla luce del fatto che l’inadempimento in questione si è verificato durante il periodo di emergenza sanitaria causata dal Covid-19 e che la normativa sostanziale dispone che tale circostanza debba essere valutata al fine di escludere, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1218 e 1223 c.c., la responsabilità del debitore anche relativamente ai ritardati adempimenti.

Nell’ottica di una valutazione complessiva, inoltre, non può non considerarsi come il comportamento del debitore sia stato improntato alla correttezza considerando che il pagamento è avvenuto immediatamente dopo la notifica dello sfratto per morosità.

Sulla scorta delle argomentazioni che precedono il Tribunale della Spezia ha dunque rigettato la richiesta di sfratto per morosità.

Consulta l’infografica

Non è grave l’inadempimento per i mesi di lockdown

Trib. Spezia, 14 dicembre 2020, n. 167

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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