Contratti

Non è inadempiente il promissario acquirente della casa a rate se tarda a pagare un importo esiguo

Cass., 21 marzo 2014, n. 6786 (leggi la sentenza per esteso)

La Suprema Corte, con sentenza n. 6786 del 21 Marzo 2014, ha affermato il seguente principio di diritto: “Nell’ambito del preliminare di compravendita di casa in costruzione con clausola risolutiva espressa – secondo cui si sarebbe automaticamente sciolto in conseguenza dell’inadempimento all’obbligo di versare anche una sola delle rate previste, con la previsione del diritto della promettente venditrice di trattenere, a titolo di penale, le anticipazioni ricevute sino alla risoluzione – deve escludersi la risoluzione per inadempimento del promissario acquirente laddove l’accollo del mutuo sarebbe dovuto avvenire contestualmente alla stipulazione del definitivo, e dunque dopo l’insorgere dei contrasti fra le parti, dovendosi osservare che, una volta eliminata l’incidenza della componente-mutuo dal presunto inadempimento nei versamenti, il differenziale accertato dal CTU tra versato e dovuto pari risulta pari a un importo esiguo rispetto all’immobile da compravendere, dovendosi all’uomo ricordare che la valutazione della gravità, nel bilanciamento degli interessi, è operazione dovuta anche in caso di diffida ad adempiere e che non può essere dichiarata la risoluzione ex articolo 1454, comma 2, c.c., chiesta in via subordinata dalla società venditrice, in quanto la norma citata impone la verifica della «non scarsa importanza» dell’inadempimento che deve essere, altresì, colpevole.

La complessa ed articolata vicenda risolta dalla Cassazione con la sentenza in commento, prende le mosse dall’azione civile con la quale una società costruttrice citava in giudizio il promissario acquirente di un immobile, con il quale aveva concluso un contratto preliminare di compravendita relativo ad un alloggio, per  domandare, in via principale, la declaratoria di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale con conseguente condanna all’immediato rilascio e, in via subordinata, la risoluzione del contratto ex art. 1454, comma 2, c.c. per grave inadempimento.

Il convenuto, ritualmente costituitosi, contestava le pretese attoree, eccependo al contrario l’esatto adempimento di quanto dovuto nonché l’esistenza di vizi dell’immobile oggetto del contratto e, in via riconvenzionale, domandava quindi il trasferimento dell’immobile ex art. 2932 c.c., eventualmente subordinato al pagamento di quanto ancora dovesse ravvisarsi a suo carico.

All’esito del giudizio di I grado, il Tribunale accoglieva la domanda principale dell’attore, dichiarando la risoluzione del contratto preliminare e il diritto dell’attrice a trattenere le somme già versate con condanna del convenuto al rilascio immediato dell’immobile.

Quest’ultimo proponeva appello e la Corte di appello di Milano, ribaltando il giudizio di I grado, in accoglimento del gravame proposto, disponeva il trasferimento dell’alloggio condizionato al pagamento di una somma di denaro.

Contro quest’ultima decisione, la costruttrice proponeva ricorso per cassazione.

La ricorrente lamentava, in primis, l’errata interpretazione del contratto, laddove la Corte territoriale non avrebbe ravvisato l’operatività della clausola risolutiva espressa, anche in relazione ai rimborsi e alle anticipazioni fatte dalla promettente società per il mutuo. In secondo luogo, l’erroneità della sentenza gravata consisteva, sempre a detta della ricorrente, nel ritenere “non grave” l’inadempimento del promissario al mancato rimborso dei ratei semestrali di mutuo.

La Corte di Cassazione, rigettando l’impugnazione proposta, evidenzia preliminarmente che il mancato accollo del mutuo non realizza l’inadempimento colpevole del promissario acquirente, il quale, nella fattispecie concreta, non aveva peraltro mai manifestato una volontà contraria all’adempimento dell’obbligo: l’accollo sarebbe dovuto avvenire contestualmente alla stipula del rogito, ma i contrasti nel frattempo insorti sui pagamenti effettuati e i vizi dell’immobile avevano impedito la conclusione del contratto definitivo.

In secondo luogo, nel ribadire quanto rilevato dalla Corte territoriale, gli Ermellini sottolineano che non poteva neppure essere dichiarata la risoluzione, domandata in via subordinata, ex art. 1454, comma 2, c.c. in quanto la norma citata impone la verifica della “non scarsa importanza” dell’inadempimento. Ebbene, nel caso specifico, tale requisito risultava difettare, dal momento che, dalla CTU disposta, lo scarto tra dare e avere era di appena 5 mila euro.

4 aprile 2014

(Paolo Sobrini – p.sobrini@lascalaw.com )

Print Friendly

Condividi su

Potrebbe interessarti anche

Una delle maggiori differenze tra responsabilità precontrattuale e contrattuale consiste nella tute...

Contratti

Costruzione di nuovi edifici: la relazione energetica non vincola l’appaltatore

La Cassazione, con una recente sentenza, ha dichiarato la natura vessatoria della clausola che attri...

Contratti

L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Quando il contratto ha per finalità il trasferimento della proprietà di un immobile ancora da cost...

Contratti

X