La rivincita del promissario acquirente

No all’utilizzo delle parti comuni del Condominio se a danno degli altri condomini

La Cassazione, con una recentissima sentenza, si è pronunciata su una questione di immediata applicazione pratica e certamente foriera di litigi tra condomini, stabilendo che l’uso più intenso della cosa comune da parte del singolo condomino è consentito, ma solo dove questo non comporti una violazione dell’equilibrio statico e della sicurezza dello stabile, né privi gli altri condomini della possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene. Nel caso vengano violati i predetti principi di gestione, non si assiste ad un uso più intenso, ma ad una vera e propria occupazione abusiva delle parti comuni.

La questione alla base della pronuncia ha preso origine dalla realizzazione da parte di un condomino di una serie di interventi edilizi giudicati illegittimi da un altro proprietario che agiva in giudizio lamentando come gli stessi fossero volti a chiudere il volume contenente la scala di accesso al condominio e domandando, pertanto, la declaratoria di illegittimità di detti lavori e la riduzione in pristino delle opere realizzate.

Si costituiva in giudizio il condomino negando gli abusi e sostenendo come i suddetti lavori fossero invece del tutto legittimi e costituissero un utilizzo consentito della cosa comune ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1102 c.c. che recita: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso”.
Nel processo di primo grado, tuttavia, non veniva accolta tale tesi con conseguente condanna del condomino, che aveva effettuato i lavori, alla rimozione delle opere considerate abusive.
Tale decisione veniva impugnata dal condomino soccombente in grado di appello, ma anche il Giudice di secondo grado, a conferma della precedente decisione, rigettava la domanda, sancendo nuovamente l’illegittimità delle opere realizzate dal proprietario sulle parti comuni condominiali.

Nella piena convinzione delle proprie ragioni ed al fine di non rendere vani gli esborsi sostenuti per la realizzazione delle opere edili effettuate, il condomino ricorreva anche in Cassazione, fondando il proprio ricorso su svariati motivi di diritto, ma puntando l’indice in particolare sulle presunte inesattezze commesse dalla Corte d’Appello in merito alla qualificazione dei lavori edili dallo stesso realizzati, a suo dire del tutto leciti anche se realizzati sulle parti comuni.
Tali lavori, secondo la ricostruzione fattane dal ricorrente, comportavano sì un uso più intenso del bene comune da parte del singolo proprietario, ma tale circostanza doveva essere considerata come legittima in ragione dell’assenza di pregiudizio per la stabilità dell’edificio e in generale per gli altri condomini.

Ma con buona pace dell’indomito condomino anche la Suprema Corte, con la richiamata sentenza, rigettava integralmente il ricorso proposto ritenendo del tutto corretta la valutazione da parte del Giudice di secondo grado riguardo all’illegittimità dei lavori edili sulla base di un assunto fondamentale secondo il quale al fine di determinare la legittimità di interventi realizzati sulle parti comuni questi devono essere assistiti da due caratteristiche: in primo luogo la realizzazione di interventi trasformativi delle parti comuni, (nel caso in oggetto la modifica del sottotetto in un terrazzo), non poteva essere svolta in quanto non avrebbe consentito il rispetto e la salvaguardia della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti e, in seconda battuta, ma non di minore importanza, l’uso frazionato del bene comune è da ritenersi consentito solo nel rispetto dei precetti del succitato articolo 1102 c.c.
Alla luce del mancato rispetto di entrambe le condizioni, quindi, la Corte d’Appello aveva correttamente deciso per l’illegittimità delle opere e aveva comminato l’ordine di riduzione in pristino delle opere.

Nonostante la triplice soccombenza del condomino pare opportuno chiosare con la precisazione che in tutti i casi aventi oggetto l’uso più intenso delle cose comuni spetta ai giudici di merito, in applicazione dei criteri sopra evidenziati, chiarire se nel caso in decisione si sia di fronte ad un uso più intenso ma consentito della cosa comune, oppure se tale uso travalichi nell’abuso, integrando un’illegittima e abusiva occupazione e trasformazione di una parte comune del condominio.

Cass., Sez. II, 8 gennaio 2021, n. 97

Simona Longoni – s.longoni@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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