Diritti reali e condominio

Niente sfratto per morosità se l’immobile è inagibile a causa del condominio

Trib. Roma, 18 luglio 2012, Sez. VI, n. 16123

Massima: “In tema di locazioni, è legittima la sospensione dell’obbligo del conduttore di provvedere al pagamento del canone pattuito nel caso di impossibilità assoluta di godere del bene locato, essendo la locazione un tipico contratto ad esecuzione continuata, nel quale il tempo corrisponde alla quantità di godimento (Nella specie, il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda di sfratto per morosità, rilevando che l’obbligo del conduttore di pagare il canone di locazione fosse da ritenersi sospeso sino alla eliminazione da parte del locatore di tutti gli ostacoli che di fatto impedivano l’agibilità dell’immobile).” (leggi la sentenza per esteso)

Il Tribunale di Roma con sentenza n. 16123/2012, emessa in data 18 luglio 2012, ha stabilito che, il conduttore non può essere sfrattato se sospende il pagamento dei canoni di locazione a causa dell’inagibilità dell’immobile per l’esecuzione di lavori di rispristino.

Nel caso di specie, a nulla è servito, difatti, al locatore sostenere che, i guasti denunciati (ovvero la fuoriuscita liquami dalle fogne condominiali) fossero ascrivibili non alla cosa locata, ma al condominio.

In particolare, il Tribunale ha fondato le sua motivazione sia sull’obbligo sussistente per il locatore di ripristinare il “buono stato di manutenzione dell’immobile”, in perfetta armonia con le disposizioni previste dall’art. 1575 c.c. (“Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) mantenerla in istato da servire all’uso convenuto; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione”), sia sulla disciplina derivante dal combinato disposto dei seguenti articoli:

– 1464 c.c.: “Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta (…)”;

– 1256, II co. c.c.: “Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento”.

Dalla combinazione di tali disposizioni, il Tribunale di Roma ha rilevato che, il conduttore non avendo potuto godere della cosa locata, poiché il locatore non ha fornito per un determinato periodo di tempo un immobile idoneo all’uso pattuito, nulla deve a titolo di canoni per il periodo di contestata morosità, in quanto “il contratto di locazione è un tipico contratto di locazione continuata, nel quale il tempo corrisponde alla quantità di godimento”.

(Tiziana Francolino- t.francolino@lascalaw.com)

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