Contratti Bancari

Mutuo fondiario: limite di finanziabilità quale condizione di validità del contratto

Trib. Cagliari, 4 aprile 2013 (leggi la sentenza per esteso)

Con la pronuncia in commento il Tribunale di Cagliari ha confermato la decisione del giudice delegato in sede verifica, di esclusione del credito derivante da un contratto di mutuo fondiario, sul presupposto della mancata dimostrazione del rispetto del limite dell’80% del valore cauzionale del bene offerto in garanzia, in conformità alle previsioni del Testo Unico Bancario.

Come noto, gli artt. 38 e ss. del TUB sottopongono la concessione del credito fondiario al contestuale rilascio di un’ipoteca di primo grado che deve rientrare in predeterminati limiti di valore.

In particolare, l’art. 38, comma 2, prima parte, T.U.B., dispone che la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR), determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati (credito fondiario) o al costo delle opere da eseguire sugli stessi (credito edilizio).

L’attuazione di questa norma è stata operata dal CICR con delibera del 22 aprile 1995, sancendo che le banche possono concedere finanziamenti di credito fondiario per un ammontare massimo pari all’80% del valore dei beni immobili ipotecati.

Il Tribunale di Cagliari, uniformandosi alla copiosa giurisprudenza di merito sul punto, ha ritenuto che la violazione della normativa di carattere secondario di cui all’articolo 38, comma 2, del TUB ed alla delibera CICR del 22 aprile 1995, costituisce violazione di norme primarie, poiché è la stessa legge a demandare l’integrazione del precetto legislativo a dette norme secondarie.

Ne consegue che il mancato rispetto del limite di finanziabilità dettato dalla normativa sul credito fondiario, dà luogo alla nullità del contratto ai sensi dell’articolo 1418 c.c., dovendosi ritenere che la determinazione dell’importo massimo finanziabile attenga alla struttura del contratto stesso (ultimo il Tribunale di Venezia con sentenza del 26/06/2012).

Non avendo, dunque, provato la ricorrente il rispetto della percentuale di concessione, ovvero la proporzione esistente tra il valore dell’immobile ipotecato ed il credito erogato, ritenuto elemento costitutivo del contratto di mutuo fondiario, ne discende come corollario logico l’inadempimento all’onere della prova in punto di fatti costitutivi del diritto vantato, tale da comportare il rigetto della domanda di ammissione al passivo del credito de quo.

(Carmela Prencipe – c.prencipe@lascalaw.com)

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