Contratti Bancari

Mutuo fondiario: la violazione del limite di finanziabilità non comporta la nullità del relativo contratto

Cass., 28 novembre 2013, sez. I, n. 26672 (leggi la sentenza per esteso)

Con la sentenza in commento, la Suprema Corte ha inteso affrontare gli effetti del mancato rispetto del limite di finanziabilità previsto per la concessione del credito fondiario, così come normato dall’ art. 38, II comma, T.U.B. e fissato nel limite dell’80% (del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi) dalla nota delibera Cicr del 22 aprile 1995.

Ai fini di esaminare in tutti i suoi aspetti questo interessante terreno, è opportuno muovere pochi passi indietro per circostanziare tecnicamente l’oggetto della pronuncia.

L’art 117, VIII comma, TUB risulta attribuire alla Banca d’ltalia una potestà – definita tipizzatoria dalla migliore dottrina, in ragione della quale essa può stabilire il contenuto di certi contratti (cosi come di determinati titoli) prevedendo clausole-tipo da inserire nelle categorie di negozi ivi previsti. L’articolo 38 del TUB invece conferisce alla Banca d’Italia non già il potere di stabilire una certa clausola del contratto di mutuo fondiario, bensì solo quello di determinare la percentuale massima del finanziamento che costituisce l’oggetto del contratto e che è quindi un elemento di per sé già tipizzato e costituente una clausola necessaria.

Del resto, che il limite di finanziabilità di cui all’art. 38 TUB non rientri in una delle ipotesi indeterminate di cui all’art. 117 TUB è dimostrato dal fatto che in questo caso il legislatore ha espressamente previsto quale fosse il contratto su cui la Banca d’Italia dovesse intervenire e quale fosse la disposizione secondaria da introdurre, senza lasciare a quest’ultima ogni valutazione circa la scelta del tipo di contratto su cui operare un intervento tipizzatorio e la scelta di quale clausola inserire.

Nell’ambito squisitamente bancario/finanziario, è immediato osservare che il cliente ha tutto l’interesse ad ottenere il finanziamento nel massimo importo possibile anche a prescindere dal limite di finanziabilità.

La ratio della normativa sul credito fondiario per un verso tende infatti a favorire il ricorso al mutuo fondiario nell’interesse degli imprenditori e, dall’altro, si propone di meglio garantire e tenere indenni le banche/finanziarie che effettuano siffatte operazioni con una serie di norme quali, ad esempio, quella sulla revocabilità in sede fallimentare delle ipoteche, sottoposta ad un brevissimo termine di dieci giorni.

Ciò posto, il Supremo Collegio approda alla conclusione che il limite di finanziabilità dei mutui fondiari è una disposizione imperativa che non incide però sul sinallagma contrattuale ed investe esclusivamente il comportamento della banca tenuta ad attenersi al limite prudenziale stabilito dall’art 38, II comma TUB e dalla circolare del CICR del 22 aprile 1995 suaccennate.

Nel caso concreto la Cassazione, accogliendo il ricorso presentato da un istituto di credito, afferma come, dalla violazione del suddetto limite di finanziabilità pari all’80% del valore dell’immobile, non possa discendere la nullità del contratto di un mutuo fondiario.

Richiamando i passaggi argomentativi sopra svolti e mutuati dalla pronuncia in discorso, la Corte evidenzia come l’art 38, II comma, TUB non sia norma posta a tutela del contraente più debole, ma invece a tutela delle stesse banche, e indirettamente del sistema bancario, in quanto volta ad impedire che le banche assumano esposizioni finanziarie senza adeguate contropartite e garanzie. Diversamente, il cliente ha tutto l’interesse ad ottenere il finanziamento nel massimo importo possibile, anche a prescindere dal limite di finanziabilità e dall’offrire ulteriori idonee garanzie.

Del che, in caso di violazione della normativa di cui all’art. 38 richiamato, secondo gli Ermellini non risulterebbe quindi applicabile la nullità relativa di cui agli artt. 117 e 127 TUB, posto che il cliente non avrebbe interesse a farla valere e perché comunque avrebbe applicazione l’art 127 comma secondo n. 1 TUB, secondo cui le disposizioni del Titolo VI, e quindi dell’art 117 comma 8, sono derogabili solo in senso più favorevole al cliente, ed un mutuo concesso oltre il limite di finanziabilità è di regola più favorevole al cliente.

18 febbraio 2014

(Giangiacomo Ciceri – g.ciceri@lascalaw.com)

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