Mediazione obbligatoria, gli errori da non commettere

Mediazione obbligatoria, gli errori da non commettere

Come noto, il Legislatore elenca in maniera puntuale le materie soggette alla mediazione obbligatoria.

Difatti, le ipotesi in cui le parti di una controversia civile o commerciale sono obbligate, prima di rivolgersi al giudice, ad esperire (a pena di improcedibilità della domanda) la procedura di mediazione, sono individuate e riguardano le fattispecie ricollegabili alle materie elencate dall’art. 5, comma 1-bis, d.lgs. 28/2010.

Al fine di comprendere se una determinata ipotesi rientri o meno nel catalogo delle materie per le quali è necessario esperire la mediazione, è necessario svolgere il seguente processo logico-deduttivo:

1) individuare la fattispecie astratta;

2) attribuire alla detta fattispecie la corretta qualificazione giuridica;

3) verificare che il rapporto giuridico individuato faccia parte o meno del genus delle materie obbligatorie.

Nella maggior parte dei casi l’astrazione è immediata. Tuttavia, vi sono delle situazioni che potremmo definire “di confine”, come, ad esempio, il caso di una vertenza che trae origine dalla stipulazione di un contratto preliminare di vendita di immobile.

Come noto, il preliminare di compravendita, o compromesso, è il negozio mediante il quale l’attuale proprietario e il futuro acquirente dell’immobile si impegnano a stipulare entro una certa data ed a determinate condizioni economiche un contratto definitivo. Solo con il rogito si perfeziona il trasferimento della proprietà di quel dato immobile.

Il Tribunale di Verona, esaminando una vertenza avente ad oggetto la mancata stipula del contratto definitivo entro il termine essenziale pattuito, ha chiarito come i giudizi aventi ad oggetto un’azione per inadempimento degli obblighi scaturenti dal contratto preliminare di vendita, non rientrano tra le ipotesi soggette alla mediazione obbligatoria, posto che il compromesso non è un negozio con il quale si verifica un trasferimento di diritti reali.

Il Tribunale ha quindi rigettato l’eccezione di improcedibilità del giudizio -effettuata dalla parte convenuta- per mancato esperimento della mediazione obbligatoria, osservando che la causa concerneva il “recesso dal contratto preliminare di compravendita immobiliare con la pretesa al doppio della caparra, alle restituzioni ed ai danni per inadempimento (oltre che a pretese risarcitorie varie), sicché si verte in tema di rapporti obbligatori e non certo in tema di condominio o diritti reali ovvero in ordine a materie per le quali l’ art. 5, comma 1-bis, d.lgs. n. 28 del 2010 impone la mediazione obbligatoria”.

In definitiva, vero è che il preliminare di compravendita ha ad oggetto la successiva vendita di un immobile e quindi il futuro trasferimento di un diritto reale, tuttavia, un giudizio riguardante l’inadempimento del preliminare concerne rapporti obbligatori e non questioni attinenti ai diritti reali, per cui non sussiste l’obbligo di esperire la mediazione a pena di improcedibilità.

Tribunale di Verona, sentenza del 30 ottobre 2018

Alessandra Gambadauro – a.gambadauro@lascalaw.com

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