A volte ritornano: il conflitto di interessi dell’amministratore di società

L’usucapione oltre la trascrizione dell’accordo mediatorio

Con la sentenza in esame il Tribunale di Roma ha ritenuto infondato il ricorso in opposizione all’esecuzione proposto dal terzo che richiedeva il riconoscimento del diritto di proprietà sul cespite pignorato, in virtù dell’avvenuto acquisto per usucapione. Tale acquisto veniva difeso in virtù della stipula col debitore di un atto di ricognizione di proprietà, formalizzato in sede di mediazione e poi trascritto, ai sensi del combinato disposto dell’art 2643 c.c. – che al n. 12-bis colloca appunto fra gli atti soggetti alla pubblicità a mezzo di trascrizione anche gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione – e dell’art. 2644 c.c., che sancisce il principio della priorità delle trascrizioni, in virtù del quale prevale, nell’acquisto del diritto, colui che abbia trascritto per primo.

Nel rigettare l’opposizione, la pronuncia in esame ha sottolineato come la ratio posta alla base delle anzidette disposizioni sia di rendere pubblico un diritto già acquisito, non di crearne la titolarità laddove il diritto non esista o non sia stato trasferito.

Si precisa, inoltre, che l’efficacia dichiarativa sancita dalle suddette disposizioni risulta limitata ai soli acquisti a titolo derivativo – che richiedono dunque un rapporto di successione col precedente titolare – ed esclusa nel caso degli acquisti a titolo originario, in cui il diritto viene a costituirsi, come nel caso dell’usucapione o dell’occupazione della res nullius, sin dal principio in capo al nuovo titolare.

Pertanto, secondo il foro romano, “il conflitto tra colui che dichiari di aver acquistato un bene a titolo originario e colui che dichiari di essere già titolare del medesimo bene deve essere allora risolto direttamente ed esclusivamente in base alle norme di diritto sostanziale: in base appunto alle norme sull’usucapione”.

In merito alla lettera dell’art. 2651 c.c., poi, analizzata dalla decisione di merito, si precisa che la trascrizione della sentenza di usucapione è prescritta ai soli fini di pubblicità notizia, non intaccando la stessa gli effetti sostanziali dell’istituto e, dunque, la sua funzione dichiarativa.

Non sarebbe infatti concepibile nel nostro ordinamento che il riconoscimento circa l’effettiva titolarità di un bene venisse demandata alle sole parti di una mediazione, dovendo gli effetti dell’usucapione essere attestati giudizialmente, in modo da dare la possibilità ad eventuali intervenuti di tutelare i propri diritti secondo il principio del contraddittorio. 

In conclusione, quindi, l’opponibilità ai creditori dell’acquisto per usucapione dell’immobile pignorato, attestato dal verbale di mediazione trascritto, non può essere fatta discendere dalle norme sulla trascrizione richiamate dall’opponente, né dall’art. 2651 c.c., bensì dal rispetto dei requisiti propri dell’istituto: nel caso in esame, il rigetto del ricorso è stato infatti motivato alla luce della mancata dimostrazione da parte dell’opponente del “possesso continuato per venti anni” previsto dall’art. 1158 c.c., nonché di un comportamento coerente con quello del proprietario.

Trib. Roma, 21 giugno 2021, n. 10792

Martina Violante– m.violante@lascalaw.com

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