Diritto dell'Esecuzione Forzata

L’opponibilità della locazione all’acquirente del bene pignorato, come presupposto di sospensione ex art. 624 c.p.c

Ottenuta in sede di espropriazione immobiliare l’aggiudicazione del bene, l’aggiudicatario A ne richiedeva il rilascio in forza del decreto di trasferimento ritualmente emesso dal Giudice dell’esecuzione.

La conduttrice B si opponeva al rilascio e proponeva istanza di sospensione ex art. 624 c.p.c invocando un contratto di locazione stipulato dalla stessa con il precedente proprietario dell’immobile e trascritto in data anteriore al pignoramento.

L’aggiudicatario A eccepiva di non essere tenuto all’osservanza del contratto di locazione e ciò in ottemperanza all’art. 2923 comma 3 c.c. il quale recita : “L’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni”,

Il Giudice dell’Esecuzione accoglieva l’istanza di sospensione sussistendo i “ gravi motivi” richiesti ex lege per la sospensione.

In primis , il GE ha ritenuto che per applicare l’art. 2923 comma 3 c.c. è necessario l’accertamento giudiziale dei suoi fatti costitutivi.

Risulta infatti pacifico che nel sistema del codice civile il contratto di locazione con data certa e per gli immobili, trascritto anteriormente al pignoramento deve essere rispettato dall’aggiudicatario che conseguentemente, non ha diritto di procedere all’esecuzione forzata nei confronti del debitore.

Secondo il Giudice de quo, è pur vero che l’acquirente può avvalersi della disposizione di cui al terzo comma dell’art. 2923 c.c., ma l’esercizio di tale diritto non può prescindere dall’accertamento giudiziale dell’esistenza dei suoi fatti costitutivi. Ciò significa che è il Giudice a dover stabilire se sussistono i presupposti per l’esercizio di tale diritto e, conseguentemente, l’acquirente deve ottenere il relativo accertamento per potersi legittimamente considerare liberato dall’obbligo di rispettare la locazione in essere.

Siffatta necessità di “ accertamento giudiziale” circa la sussistenza del diritto di cui al comma 3 dell’art. 2923 porta a ritenere che nella fase cautelare dell’opposizione all’esecuzione la pretesa dell’acquirente non possa trovare accoglimento, dovendo quest’ultimo provocare l’accertamento del proprio diritto a non rispettare la locazione che gli è opponibile, prima di intraprendere l’esecuzione per rilascio.

Tale necessità del previo accertamento giudiziale risulta palese dalla giurisprudenza della Suprema Corte ( Cass. 2.08.2005 n. 16243 ; Cass 27.01.1999 n. 721) la quale ha messo in evidenza l’onere di iniziativa – nonché della prova – che spetta all’acquirente che voglia liberarsi dall’obbligo di rispettare le locazioni.

(Margherita Domenegotti – m.domenegotti@lascalaw.com)

 

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