Patto di gestione della lite: chi è tenuto al pagamento dell’onorario dell’avvocato

Locazioni e termine di grazia, quando si applica?

Con l’ordinanza in oggetto, la Suprema Corte ha affermato che in materia di locazioni immobiliari diverse da quelle abitative non si applica la disciplina del termine di grazia per il pagamento dei canoni scaduti. L’offerta o il pagamento del canone, avvenuti dopo l’intimazione di sfratto non fanno venire meno l’operatività dell’eventuale clausola risolutiva espressa.

Il caso in oggetto ha visto la locatrice di un immobile ad uso commerciale agire nei confronti della conduttrice per sfratto per mancato pagamento dei canoni di locazione. Il giudice di primo grado, disposto il mutamento di rito, aveva dichiarato l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione ignorando l’offerta banco iudicis effettuata dalla conduttrice per gli importi scaduti.

Tale decisione, oggetto di appello, veniva respinta anche in secondo grado. I Giudici ritenevano non vessatoria la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto e che l’efficacia della clausola risolutiva espressa non poteva ritenersi sospesa sino alla prima udienza, per poi perdere definitivamente efficacia a seguito della sanatoria della morosità avvenuta alla detta udienza, poiché tale meccanismo era da ricollegare alle sole locazioni abitative.

La conduttrice ricorreva dunque in Cassazione ri-sostenendo con il primo motivo di ricorso la natura vessatoria della clausola risolutiva espressa; tuttavia, confermando le decisioni precedenti, la Suprema Corte ha ritenuto non vessatoria tale clausola dal momento che la stessa riproduceva il contenuto di norme di legge.

Con altro motivo la ricorrente lamentava che la Corte territoriale avesse ritenuto efficace la clausola risolutiva espressa nonostante la locatrice avesse scelto il giudizio sommario di sfratto per morosità ex art. 658 cpc.
Anche tale motivo, agli occhi dei giudici di legittimità risultava infondato, gli stessi osservavano che ”non vi è incompatibilità, in linea di principio, in controversia avente ad oggetto locazione di immobile ad uso non abitativo, tra scelta del giudizio sommario di sfratto per morosità ed operatività della clausola risolutiva espressa. Va, al riguardo, invero, ribadito il principio, già espresso da questa S.C., secondo cui nelle locazioni di immobili ad uso diverso dall’abitazione, alle quali (come noto: v. Cass. sez. unite 272/1999) non si applica la disciplina di cui all’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento; c.d. termine di grazia), l’offerta o il pagamento del canone, se effettuati dopo l’intimazione di sfratto, non consentono, da una parte, attesa l’insussistenza della persistente morosità di cui all’art. 663, terzo comma, c.p.c., l’emissione, ai sensi dell’art. 665 cod. proc. civ., del provvedimento interinale di rilascio con riserva delle eccezioni, ma non comportano, dall’altra, nel giudizio susseguente a cognizione piena, l’inoperatività della clausola risolutiva espressa, in quanto, ai sensi dell’art. 1453, terzo comma, cod. civ., dalla data della domanda – che è quella già avanzata ex art. 657 cod. proc. civ. con l’intimazione di sfratto, introduttiva della causa di risoluzione del contratto – il conduttore non può più adempiere (conf. Cass. 13248/2010)”.

Per tale motivi la Suprema corte riteneva il ricordo infondato e lo rigettava.

Cass., Sez. III Civ., 8 novembre 2018, ordinanza n. 28502

 Emanuele Varenna – e.varenna@lascalaw.com

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