L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Locazioni commerciali e Covid: sfratto contrario al dovere di solidarietà

La notifica dell’atto di intimazione di sfratto per morosità in piena emergenza Covid si pone in contrasto al principio di solidarietà di cui all’art. 2 della Costituzione.

È quanto precisato dal Tribunale di Venezia in un recentissimo provvedimento depositato il 30 settembre 2020.

Nel caso di specie il locatore aveva intimato al conduttore lo sfratto con riferimento al contratto rent to buy tra loro in essere, lamentando il mancato versamento sia della componente rent (dovuta per il godimento del bene) sia della componente buy (imputata quale futuro acconto sul prezzo di vendita). Nel costituirsi in giudizio il conduttore si era opposto allo sfratto  eccependo che la morosità, pari a circa cinquantamila euro, era stata determinata da due eventi eccezionali ed imprevedibili quali gli episodi di alta marea avvenuti nel novembre del 2019 (in conseguenza dei quali era stato dichiarato lo stato d’emergenza per dodici mesi) e la pandemia da Covid-19. In particolare la pandemia, a causa delle restrizioni imposte dalla normativa sanitaria, aveva reso impossibile, per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, l’utilizzo dei locali oggetto di locazione ai fini della loro destinazione turistico – ricettiva.

Ebbene, riprendendo un tema fortemente dibattuto negli ultimi tempi, il Tribunale di Venezia ha precisato che sebbene, nel caso delle locazioni commerciali, non possa parlarsi di impossibilità assoluta di godimento dal momento che la disponibilità dei locali in sé e per sé considerata mai è venuta meno, è comunque possibile considerare la situazione alla stregua di una significativa impossibilità parziale. Secondo il Tribunale di Venezia, dunque, “risulta pertinente il richiamo all’art. 1464 c.c. (e non tanto l’art. 1463 c.c. citato da parte opponente) riguardante l’impossibilità parziale sopravvenuta della prestazione, che prevede in capo alla parte la cui prestazione di per sé non è divenuta impossibile (parte conduttrice) la scelta tra riduzione della prestazione e recesso”.

Quanto alle modalità di determinazione della riduzione del canone per il periodo di interesse (lockdown e periodo precedente di alta marea) secondo il Tribunale occorre che le parti trovino un accordo sulla quota di riduzione, risultando contrario ai doveri solidaristici ex art. 2 della Costituzione lo sfratto per morosità intimato in piena emergenza epidemiologica.

Seguendo le orme tratteggiate nell’ormai celebre “Relazione tematica” n. 56, pubblicata dall’Ufficio del Massimario della Suprema Corte di Cassazione, il principio solidaristico nell’esecuzione dei contratti si sta dunque traducendo in un vero e proprio obbligo giuridico delle parti di rinegoziare tutti quei termini contrattuali che la pandemia ha stravolto, nella ormai certa consapevolezza che la terapia – e la conseguente ripresa – non possa che transitare attraverso un cammino di cooperazione che consenta alle parti di appianare l’antinomia tra i rispettivi interessi.

Trib. Venezia, Sez. I, 30 settembre 2020

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

© RIPRODUZIONE RISERVATA

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