Locazioni: chi non chiede in tempo, non ottiene

La richiesta in blocco dei canoni di locazione, dopo anni di morosità, inserita in un contesto che abbia ingenerato nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito del locatore per facta concludentia, costituisce esercizio abusivo del diritto.

È quanto stabilito dalla Cassazione in una recentissima sentenza depositata il 14 giugno 2021.

Nel caso di specie una società aveva agito in via monitoria nei confronti di un conduttore per il recupero del credito derivante dal mancato pagamento dei canoni di locazione maturati dal 2004 al 2013. Nell’opporsi alla richiesta di pagamento, il conduttore aveva agito in via riconvenzionale al fine di far valere la natura gratuita del contratto stipulato tra sé e il padre, all’epoca entrambi soci della società ricorrente. In particolare, secondo il conduttore, tra quest’ultimo e il padre era intervenuto uno specifico contratto di comodato volto a consentirgli di godere gratuitamente dell’immobile di proprietà della società.

E mentre il  Tribunale competente aveva respinto la domanda riconvenzionale del conduttore/figlio, la Corte d’Appello aveva ritenuto rilevante la circostanza che per anni la società non avesse mai formalizzato alcuna richiesta di pagamento del canone nei confronti del conduttore.

Dunque, pur ritenendo valido il contratto di locazione stipulato tra la società di famiglia e il conduttore, la Corte d’appello aveva ritenuto che i canoni fossero dovuti solo a partire dalla data di formalizzazione della prima richiesta di pagamento. Ciò alla luce del principio di buona fede nell’esecuzione dei contratti che si ricollega ad un generale dovere di solidarietà e impone alle parti di comportarsi in modo tale da preservare l’interesse dell’altro contraente.

Un ragionamento logico giuridico che la Corte di Cassazione ha ritenuto di confermare.

Nello specifico, secondo la Suprema Corte, “l’esercizio repentino del diritto installatosi in una circostanziata situazione di maturato affidamento della sua intervenuta abdicazione, correlata ad un assetto di interessi pregresso” avrebbe comportato un abuso del diritto oltre ad una negazione di tutela dell’interesse del conduttore. A maggior ragione se si considera che, nel caso in esame, la richiesta di pagamento aveva fatto seguito a mutate e sopravvenute circostanze che denotavano un clima di conflittualità famigliare, che nulla avevano a che vedere con il contratto.

In forza di una lettura elastica del principio di buona fede e solidarietà nell’esecuzione del contratto, la Cassazione ha dunque affermato che “in un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, l’assoluta inerzia del locatore nell’escutere il conduttore per ottenerne il pagamento del corrispettivo sino ad allora maturato, protrattasi per un periodo di tempo assai considerevole in rapporto alla durata del contratto e suffragata da elementi circostanziali oggettivamente idonei a ingenerare nel conduttore un affidamento nella remissione del diritto di credito da parte del locatore per facta concludentia, la improvvisa richiesta di integrale pagamento costituisce esercizio abusivo del diritto”.

Cass., Sez. III, 14 giugno 2021, n. 16743

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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