La rivincita del promissario acquirente

Locazione ordinaria e locazione breve per finalità turistiche: due facce della stessa medaglia

Un Condominio adiva in giudizio due condomini per sentire accolta la domanda volta ad accertare l’utilizzo dell’unità immobiliare da parte dei convenuti, come alloggio temporaneo di breve durata, in contrasto con le norme stabilite dal regolamento condominiale e per chiedere pertanto l’immediata cessazione di tale utilizzo.

Nel caso di specie il Condominio sosteneva che l’utilizzo dell’unità immobiliare di proprietà dei condomini fosse contraria alle disposizioni condominiali che espressamente vietavano l’esercizio all’interno dell’appartamento dell’attività di “pensione” o l’uso dello stesso a “camere ammobiliate affittate a terzi”.

A fondamento della domanda il Condominio esponeva che le limitazioni imposte dal regolamento condominiale costituissero un’obbligazione con contenuto negativo, vincolante per effetto dell’acquisto dell’immobile; in secondo luogo, sosteneva che gli stessi condomini avessero concesso l’affitto dell’appartamento per periodi brevissimi, limitati a qualche giorno, attraverso piattaforme online, pratica contraria alle norme condominiali.

La domanda veniva respinta dal Tribunale, in quanto le disposizioni contenute nel regolamento di condominio, secondo il giudice del primo grado, non costituirebbero un’obbligazione di non fare gravante sull’immobile bensì sulle servitù atipiche. Queste ultime sarebbero opponibili ai terzi acquirenti solo qualora le clausole regolamentari venissero trascritte o specificamente indicate nell’atto di acquisto, non essendo invece sufficiente un mero richiamo al contenuto del regolamento.

In sede di appello il Condominio insisteva nelle proprie domande ribadendo l’errata interpretazione delle disposizioni regolamentari e rilevando inoltre come le locazioni del tipo in esame sarebbero contrarie al decoro dell’edificio, in violazione di altra disposizione regolamentare.

Parte appellata, invece, insisteva per la conferma della sentenza di primo grado, ritenendo che il proprio operato non costituisse violazione di alcuna norma contenuta nel regolamento condominiale, limitandosi invece a concedere in locazione l’intera unità immobiliare, per uso abitativo e senza accessori di carattere alberghiero.

Come chiarito nella motivazione della sentenza, la stessa Corte d’Appello territoriale, dopo aver ribadito la mancanza dei requisiti perché potesse opporsi ai condomini il diritto di servitù contenuto nelle disposizioni regolamentari, ha avallato la tesi avanzata dagli appellati enunciando il principio per cui “le locazioni stipulate dagli appellati sono riconducibili a quelle per finalità turistiche per brevi periodi, non superiori a trenta giorni -disciplinate dal D.lgs. 79/2011- che la Regione Lombardia ha espressamente escluso dall’ambito delle attività ricettive (quali proprio Bed and Breakfast e affittacamere): esse non si distinguono dunque dalle ordinarie locazioni, connotandosi solo per la durata transitoria.

Viene pertanto riconosciuta l’assimilazione tra locazione ordinaria e per finalità turistiche per affitti brevi: tale ultimo tipo di locazione, d’altra parte, espressamente esclude la possibilità di effettuare ulteriori servizi in favore dei conduttori, quale ad esempio servizio di colazione o di pulizia intermedia dell’immobile locato, nel qual caso ci si troverebbe effettivamente a svolgere un’attività che non risponde più alle regole della semplice locazione: mera fruizione dell’immobile.

Andrea Ferraguto – andrea.ferraguto@lascalaw.com

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