La parte deve partecipare personalmente alla mediazione

Locazione ed esecuzione immobiliare: le sorti del contratto di locazione scaduto

Nell’ipotesi di scadenza contrattuale successiva alla prima, la rinnovazione del contratto di locazione scaturisce da una manifestazione di volontà negoziale e non da un effetto automatico derivante dalla volontà legislativa, per cui l’eventuale mancato invio della disdetta da parte del custode non produce alcun effetto, se non autorizzato dal Giudice ex art. 560 c.p.c.

Una volta notificato oppure trascritto il pignoramento ed in assenza di una espressa autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione in tal senso, la rinnovazione del contratto non potrà in alcun modo avere luogo, con la conseguente cessazione del rapporto alla scadenza, cosicché il custode potrà esigere la restituzione dell’immobile al di là dell’invio di una formale disdetta.

In tal senso si è espresso il Tribunale di Torre Annunziata, che con l’ordinanza del 13 maggio 2016 ha analizzato il problema dell’opponibilità al creditore procedente (e all’aggiudicatario) del contratto di locazione, relativo all’immobile pignorato, scaduto nel corso della procedura esecutiva e, per l’effetto, se e quando il custode debba inviare la disdetta.

Sul presupposto che l’art. 560 c.p.c. vieta al custode, senza autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione, di concludere nuovi contratti di locazione, nella cui nozione va ricompresa anche la rinnovazione tacita del contratto scaduto, il Tribunale di Torre Annunziata ha però stabilito che il custode può pretendere la restituzione dell’immobile dopo la seconda scadenza stabilita dalla legge senza necessità di inviare la disdetta.

In altri termini, nel corso di un’esecuzione, in mancanza di una espressa autorizzazione del G.E., la rinnovazione del contratto di locazione, derivando da una manifestazione di volontà negoziale, non può in alcun modo avere luogo con conseguente cessazione del rapporto alla scadenza.

In conclusione, così come si può rilevare dall’ordinanza in esame, il custode potrà agire nelle seguenti modalità:

1) disdire il contratto di locazione nel rispetto del termine stabilito, avvalendosi della facoltà di diniego del rinnovo prevista in favore del locatore che intende vendere l’immobile a terzi dall’art. 3, lettera g), legge 431/1998;

2) manifestare la volontà di non proseguire il rapporto, mediante l’invio della disdetta nelle forme e nei termini innanzi indicati;

3) non inviare disdetta del contratto per le scadenze successive alla prima, in quanto la sopravvenuta espropriazione forzata è da ritenersi quale circostanza ostativa al rinnovo tacito del contratto, nonostante l’assenza di autorizzazioni da parte del Giudice dell’Esecuzione in tal senso.

Trib. Torre Annunziata, 13 maggio 2016

28 giugno 2016

Marco Sambuccom.sambucco@lascalaw.com

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