L’assenza di preventivo non esclude il diritto al compenso dell’avvocato

Locazione ad uso commerciale e Coronavirus: le possibili soluzioni

Dietro ad ogni saracinesca abbassata vi sono negozianti, bottegai e, in generale, imprenditori alle prese con conti e canoni di locazione da pagare.

Nonostante le attese e gli auspici di molti, l’art. 65 comma 1 del Decreto “Cura Italia” si è infatti limitato a riconoscere ai soggetti esercenti attività d’impresa, per l’anno 2020, un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (corrispondente a negozi e botteghe).

Contrariamente ai titolari di un mutuo ai quali, in presenza di determinati requisiti, è riconosciuta un’esplicita possibilità di ottenere una sospensione dal pagamento delle rate, per i titolari di un contratto di locazione ad uso commerciale il decreto ha previsto un credito da utilizzare in compensazione ai sensi dell’art. 17 del d. lgs. 9 luglio 1997 n. 241. Il bonus esclude le attività che sono proseguite perché rientranti nel novero delle categorie ritenute essenziali.

Al di là dei problemi immediati di liquidità che gli imprenditori sono ora chiamati a fronteggiare a causa dell’azzeramento del fatturato, vi è l’alto rischio che nel post emergenza tanti conduttori non siano in grado di sostenere il pagamento dei canoni pattuiti quando l’idea di un virus in grado di paralizzare l’economia mondiale popolava, tutt’al più, le menti dei registi cinematografici. È altamente probabile che molti avranno interesse a liberarsi dalla locazione mentre altri avranno bisogno di rimodulare il canone sulla base di una nuova e imprevista situazione economica generale.

Nel silenzio della legislazione d’emergenza le risposte alle sopravvenute necessità non potranno che essere cercate nella normativa attualmente vigente che, tuttavia, non offre soluzioni pienamente soddisfacenti. Vediamole insieme.

  1. Il conduttore che abbia interesse a cessare l’attività e a recedere dal contratto di locazione potrebbe far valere il diritto potestativo di recesso attribuitogli dall’art. 27, ultimo comma, della legge 392/1978. Tale previsione normativa consente al conduttore di recedere dal contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, indipendentemente dalle previsioni contrattuali e qualora ricorrano gravi motivi. Quanto alla gravità dei motivi che, per costante insegnamento giurisprudenziale, devono essere apprezzati in relazione ad accadimenti (i) sopravvenuti rispetto alla conclusione del contratto, (ii) estranei alla volontà del conduttore e (iii) imprevedibili, non occorre spendere abbondanti parole rappresentando la pandemia un accadimento del tutto eccezionale. Il limite della richiamata disposizione consiste tuttavia nel fatto che, durante il semestre di preavviso, il canone rimane quello contrattuale, circostanza che potrebbe recare non pochi problemi a chi decida di interrompere l’attività.
  2. Il conduttore che abbia interesse a liberarsi immediatamente dall’obbligo di pagare il canone di locazione potrebbe altresì invocare l’eccessiva onerosità sopravvenuta di cui all’art. 1467 del codice civile. Tale previsione normativa, che prevede la risoluzione dei contratti a esecuzione continuativa o periodica ovvero ad esecuzione differita laddove ricorrano avvenimenti straordinari ed imprevedibili, ben si attanaglia alle locazioni commerciali. Occorre tuttavia considerare che la risoluzione del contratto non opera di diritto ma richiede un accertamento e una pronuncia giudiziale. C’è di positivo che la norma in esame consente alla parte convenuta (e non dunque al conduttore che agisce in giudizio) di evitare la risoluzione offrendosi di riportare ad equità le condizioni del contratto. In tal caso il banco di giudizio potrebbe trasformarsi in un’occasione di salvataggio di innumerevoli attività e posti di lavoro. Si tratta tuttavia di un approccio più teorico che pratico, dal momento che il potere processuale di riportare il contratto ad equità è affidato dalla norma alla parte locatrice ed è comunque difficile immaginare che i tempi delle aule giudiziarie vadano di pari passo con l’immediato bisogno di liquidità di cui un’impresa necessita.
  3. Il conduttore che abbia interesse a non cessare l’attività ma a posticipare il pagamento del canone potrebbe invocare l’impossibilità temporanea di cui all’art. 1256 comma II del codice civile. Secondo la citata disposizione se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Invero, il divieto di esercitare la propria attività determina una mancanza di incasso che potrebbe tradursi in un’impossibilità di adempiere alla propria obbligazione di pagamento del canone. In tal caso, al momento della cessazione della situazione emergenziale, il debitore dovrà riprendere il pagamento, corrispondendo anche quanto non versato.
  4. Il conduttore che non si trovi nella condizione di dimostrare l’impossibilità totale di adempiere l’obbligazione di cui al precedente punto ma che abbia interesse a mantenere in vita l’attività, seppur in difficoltà, potrebbe invece invocare l’impossibilità parziale di cui all’art. 1258 del codice civile secondo cui il debitore che dimostra l’impossibilità di adempiere ad una parte dell’obbligazione può liberarsi eseguendo la prestazione per la parte che è rimasta possibile. A ben vedere, in tale ipotesi, una soluzione è offerta anche dall’art. 1464 del codice civile che, ricalcando grosso modo il precedente articolo, consente alla parte di ottenere una riduzione della prestazione divenuta parzialmente impossibile. Anche in tal caso, tuttavia, occorre tenere a mente che si tratta di un rimedio temporaneo che non esclude il pagamento di quanto non versato in un momento successivo.

Al di là delle specifiche ipotesi, è bene considerare che, benché il decreto “Cura Italia” non abbia contemplato precise disposizioni a vantaggio dei conduttori, l’art. 91 abbia comunque previsto una generica soluzione per tutte le ipotesi di inadempimento contrattuale, stabilendo che il rispetto delle misure di contenimento di cui allo stesso decreto vada sempre valutata “ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi inadempimenti”. È pacifico che non si tratta di un automatismo dall’esclusione del pagamento bensì di una valutazione che deve essere provata dal debitore.

Federica Vitucci – f.vitucci@lascalaw.com

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